경매를 진행하는데 궁굼한점이있네요

Question

경매에 낙찰을 받아야하는상황 입니다 근데 채권이 걸려있어서 상계처리는안될것같은데 경락자금 대출시 기존채권을어떻게되나요?? 예를 들어 채권이 2억이있고 낙찰받은금액은 1억 5천이라고하면 경락자금대출로 1억5천을 받을시 채권자 1억5천만 받고 나머지 5천에대해서는 안줘도되나요?? 또 경락자금으로 낙찰받으면 등기부등본상에 근저당이 설정되나요? 그리고 나중에 매매시 양도세도 궁금하네요

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매에서 낙찰된 부동산은 인수권리가 아닌 말소기준권리에 해당하는 근저당과 일반채권들은 모두 소멸됩니다. 즉 낙찰이후 선순위 임차권이나 유치권등은 그대로 인수되지만 그외 말소기준권리 후순위 물권,채권은 모두 소멸되어 낙찰자에게 영향을 주지 않습니다. 결국 낙찰자는 본인이 낙찰받은 금액만 지급하면 될뿐 기존 채권자 금액은 신경쓰지 않아도 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

경매에서 낙찰을 받은 경우, 경락자금 대출을 고려하시는 상황이군요.

상계 처리 (채권 상계):

경매 절차에서 매각 기일에 낙찰을 받으면 최고가 매수신고인으로 지정됩니다.

이후, 매각결정기일에 매각허가 결정이 선고되면 매수인 (낙찰인)이 되며 남은 낙찰대금을 지불해야 합니다.

그러나, 채권자 또는 임차인이 최고가 매수인이 된 경우라면 낙찰대금 전부를 지급할 필요가 없습니다.

채권자 또는 임차인이 배당받을 금액을 제외한 나머지 금액만 법원에 납부할 수 있는 제도가 있습니다.

따라서, 낙찰받은 금액이 1억 5천만 원이고 채권이 2억 원이라면, 채권자는 1억 5천만 원만 받고 나머지 5천만 원은 지불하지 않아도 됩니다.

등기부등본과 근저당:

경락자금으로 낙찰받은 경우, 등기부등본 상에 근저당이 설정되지 않습니다.

하지만, 나중에 매매 시 양도세에 대해 궁금하신다면 아래에서 설명드리겠습니다.

양도세:

부동산을 매매할 때 양도세가 발생합니다.

양도세는 부동산 등 자산의 양도에 따라 발생한 소득에 과세되는 세금입니다.

양도세는 양도한 부동산의 가액에 따라 계산되며, 매매 시에 지불해야 합니다.