대출이 있는 집은 전세를 못준다는데 왜그런거죠?

Question

내가 만약 대출을 어느정도 끼고 집을 사면 그 집은 전세를 줄수 없다고 하네요. 선순위 후순위 와도 관계가 있다는데 정확히 왜 그런건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

쉽게얘기해서 갭투자 하신것 같으네요.

전세를 줄수 없는 이유는 전세임차인도 전체금액을 현금으로 하지않고 은행에 대출을 하는경우가 대부분입니다.

이미 집매수하신다고 근저당 걸린집이니 은행입장에서 해당집을 담보로 삼을수가 없습니다.

예를들어 2억정도집에 매수시 근저당1.5억 + 전세대출 근저당1억, 이렇게 되면 집값보다 대출금이 많아지는 상황이 되니 안된다는 겁니다.

Answer 2

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차 계약을 체결하고 임차인은 통상적으로 잔금 후 확정일자를 받아 대항력을 유지하고 우선변제권을 가집니다. 그런데, 채권보다는 저당물권(대출융자금)이 변제에 있어 우선순위로 등기되어 있으면, 만에 하나 임차주택이 경매처분을 당하게 되었을 경우에는 임차권이 후순위로 되어 배당을 받지 못하게 되어 전세금을 보장받지 못하게 될수도 있습니다.

따라서 임차인이 대출이 있는 집을 임차하기를 기피하게 된다는 뜻입니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

근저당이 있는 주택에 세입자가 들어올 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 근저당보다 후순위가 됩니다. 이럴경우 경매시 근저당이 말소기준권리가 되어 이후 권리인 임차권은 경매로 인해 소멸되게 됩니다. 그럴경우 세입자가 배당을 통해 보증금 전액을 돌려받지 못해도 낙찰자에게 대항력이 없어 주택에서 쫒게 나게 됩니다. 그러므로 선순위 근저당과 같은 물권이 있을 경우 전세세입자는 해당주택의 계약을 하지 않기 떄문에 세입자를 구하기 어렵습니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

내 집이 4억입니다.

은행에서 3억 대출을 받습니다.

세입자에게 3억 전세금을 받습니다.

그럼 나는 4억 집으로 6억이 생겼는데 이게 맞을까요?

근저당이 있다고 무조건 안된다기 보다 근저당+전세금이 집 시세의 70% 정도쯤 되면 전세를 구하기 어렵다는 뜻입니다.

거꾸로도 마찬가지입니다.

세입자가 있는 집은 대출이 안됩니다. 되더라도 근저당+전세금이 집 시세의 대략 70%(지역과 주택에 따라 다름) 정도 선에서 추가 대출이 가능합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

담보대출이 있는상황에서 후순위로 전세들어가는데 대출을 받는경우 선순위 빚때문에 위험하다고 판단되어 그렇습니다. 대출이 작으면 가능한경우도 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

간단하게 말씀드린다면 대출이 과도할시 만약 그 집이 경매를 당한다거나 할경우 대출상환이 자동으로 이루어진뒤 그뒤에 들어간 전세금은 받지 못하실수 있기때문입니다