우리나라 신축아파트는 대부분 PF로 보면 되나요?
부동산PF는 프로젝트 파이낸싱이라고 하여 그 사업성을 보고 은행이 건설사에게 돈을 빌려주고 이자로 수익을 취하는 거라고 합니다. 그러면 우리나라 대부분의 신축아파트는 PF로 진행되는 거겠네요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
우리나라에서 이야기하는 PF는 대부분이 아파트, 상가,주상복합건물, 골프장과 같은 시설물 등을 건축하는 부동산 건축 PF입니다. 작게는 수십억 단위에서, 대형 건물이나 시설물은 수천억 단위까지 PF 규모가 이루어지기도 합니다. 프로젝트 자체의 현금흐름만 상환재원으로삼는 전통적인 PF와는 달리, 우리나라의 부동산 PF는시공사(건설사)의 신용보강(쉽게 말하면 연대보증 등으로 돈 갚을 능력을 보강해주는 것)이 제공되는 것이 특징 입니다.
1990년대까지 우리나라의 부동산 건설시장은 건설사가주도하였습니다. 요즘 부동산 PF와 같이 시행사와 시공사가 구분되지 않고, 건설사가 사업부지 매입, 인허가,자금조달, 건설 등 부동산 개발의 모든 단계를 직접 진행하였습니다. 개발비용을 건설사가 자체적으로 조달하였기 때문에 부동산 PF라는 개념 자체가 성립하지 못했었지요. 하지만 IMF를 기점으로 ABS(Asset Backed Sec=urity - 자산유동화증권), ABL(Asset Backed Loan자산유동화대출), NPL(Non-Performing Loan - 부실채권) 등 선진 구조화금융기법이 도입되면서 부동산 PF기법이 우리나라에 도입되기 시작하였습니다. 특히 2000년대 들어서 우리나라의 부동산 개발단계가 어느 정도고도화되고 사업부지 매입, 인허가 등의 중요성이 크게부각되면서 시행사와 시공사의 역할분담이 이루어졌고,시행사의 사업자금 조달을 위한 부동산 PF 기법이 발달하게 되었습니다.
이 과정에서 시행사는 은행, 저축은행, 증권사 등 금융기관으로부터 부동산 PF 대출로 자금을 조달하게되는데,대부분의 경우에는 시행사가 충분한 자본력이나 사업 건정성을 가지고 있지 않기 때문에 시공사가 연대보증 등으로 추가적인 신용보강을 제공하는 방식이 우리나라 부동산 PF의 관행으로 자리잡게 되었습니다. 프로젝트가잘 되지 않을 경우 시공사가 대출상환의 연대의무를 가지기 때문에, 프로젝트의 사업성에만 의존하는 오리지널PF와는 성격이 다른 방향으로 발전하였습니다.
재개발, 재건축으로 완공된 아파트는 99%가 PF대출을 일으킵니다. 부동산경기 침체로 시공사의 이자상환 능력이 안되서 자금을 확보해준 은행이 위험해지는 상황이 올 수도 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보편적으로 그렇지만 PF도 결국 사업성을 담보로한 대출이기 때문에 이를 받기 어려운 경우 해당방식으로 사업진행이 어렵고, 별도의 건설사의 신용대출, 토지담보대출과 조합원들의 자금을 모아 진행될수도 있고 사업에 따라 공기업의 자금을 통해 개발될수도 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
네. 대부분 건설사들은 PF대출로 사업을 진행합니다.
현금으로 사업하는곳은 한군대도 없지 않을까요?