지식산업센터 보증금 반환관련 문의.

Question

현재 지식산업센터을 임차해서 사용중입니다.

2월말로 계약기간이 끝나 미리 계약종료 및 퇴실 의사를 밝혔습니다.

임대인이 운영하는 회사가 회생신청으로 인해 대표인 임대인이 보증인으로 되어있어

회생신청중이였는데, 사건 조회해보니 "회생절차폐지 및 집회취소결정 공고"로 종결 되었습니다.

회생신청시 채권신고때 연락을 주어 회생절차를 밟고있다면서,

혹시라도 문제가 되어도 보증금은 우선 변제된다고하여, 믿고 월세는 계속 지불하였습니다.

혹시나해서 다시 찾아보니 최우선변제 조건이 아니더라구요.

경매시 (지식산업센터 특성상 80~90%의 은행대출로 매입) 은행 담보가 선순위라

제가 보증금을 못받는 상황같습니다.

지역은 경기도이고 보증금 월세는 1000/60입니다.

환산보증금으로 하면 7000만원이라 최우선 변제인 6500만원에 해당되지 않는것 같습니다

제가 이해한게 맞는지요?

또한, 보증금을 못받는 경우 임대인에게 지급명령 및 가압류 또는 보증금반환 소송 진행이 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  지식산업센터 임대차의 경우 주택임대차보호법이 아닌 상가건물임대차보호법이 적용되고, 질문하신 구조에서는 최우선변제 대상에 해당하지 않을 가능성이 큽니다. 선순위 담보가 대부분을 차지한 상태에서 경매가 진행되면 보증금 전액 회수가 어려울 위험이 현실적으로 존재합니다. 다만 임대차 종료 후 임대인에 대한 금전청구 절차는 별도로 진행할 수 있습니다.

• 법리 검토
  지식산업센터는 주거용이 아니므로 주택임대차보호법상의 최우선변제 규정이 적용되지 않습니다. 상가건물임대차보호법에서도 일정 환산보증금 이하일 때만 우선변제 보호가 인정되는데, 질문 사안은 그 범위를 초과하는 구조로 보입니다. 따라서 경매 시에는 은행의 근저당권이 우선 변제되고, 임차보증금은 후순위로 밀릴 가능성이 높습니다.

• 보증금 회수 가능 절차
  임대차가 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않으면 임대인을 상대로 보증금반환청구를 할 수 있습니다. 지급명령 신청은 신속한 방법이지만, 다툼이 예상되면 이의로 소송으로 전환될 수 있습니다. 임대인의 자력 소멸 우려가 있다면 가압류를 통해 채권을 보전하는 조치도 검토 대상입니다.

• 실무상 대응 방향
  우선 임대차 종료와 명도 의사를 명확히 하고, 보증금 반환을 최고한 뒤 절차를 진행하시는 것이 필요합니다. 동시에 임대인 개인의 재산 현황을 확인해 집행 가능성을 점검해야 합니다. 경매 배당만 기대하기보다는 채권자 지위에서 적극적인 민사 절차를 병행하는 전략이 요구됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위와 같은 계약 조건에서 환산한 방식은 맞게 하신 것으로 보이고 최우선 변제 금액은 해당 부동산에 대한 우선 설정된 근저당권 등 기준으로 정해지게 됩니다.

채권 신고를 하였다면 가압류 등 진행이 어려울 수 있고 지급명령을 통해 집행권원을 확보하여 해당 부동산에 대한 경매 절차에서 배당을 구하셔야 하는 상황으로 보입니다.