전세금 미반환 지연이자 관련 법적 문의

Question

안녕하세요! 전세금 반환이 늦어져서 임차권 등기를 신청하려다 집주인 내외께서 다른 방안을 제시하셔서

어떻게 하면 좋을지 법적으로 문의 드립니다.

현재 상황은 아래와 같습니다.

묵시적갱신 후, 퇴거 3개월 전에 안내 완료

전세자금대출 미상환시, 임차권 등기설정 및 소송비, 지연이자(15%) 등 청구에 대한 내용증명 전달 완료

내용증명 전달 후 한번 더 구두 설명 드리고, 전세금을 안 주시면 '임차권 등기'설정이 되고 경매에 갈 수 있다고 말씀드림

새로운 세입자가 안오면 못 준다는 말씀만 하셔서 묵시적 갱신이나 법 바뀐 내용 상세히 설명 후

죄송하지만 저도 새로운 집에 전세대출받아서 들어갔기 때문에 부득이하게 임차권설정하고 나가겠다고 설명

집주인 할아버님은 본인도 어쩔 수 없으니 법대로 하라고 하셨으나, 집주인 할머님께서 부동산에 알아보시고는

임차권 등기 설정 없이 대출이자를 줄테니 기간을 좀 더 줄 수 없냐고 하십니다.

5년이나 넘게 살기도 했고, 임차권 등기 설정되서 못 나오는 것보다는 낫다는 생각이 들긴하는데

임차권 등기를 성정하지 않고, 위와 같이 진행하였을 때 추후에 못 받을 수도 있으니 더 명확하게 하고자 합니다.

우선 제가 알아본 것을 기준으로 아래와 같이 하려고 합니다.

1. 요청과 같이 임차권 등기 미설정

2. 별도 계약서 작성 : 상호 날인 후 보관

- 전세금에 대한 이자 상환일, 상환 금액, 상환 방식, 전세금 전액 반환 최종 일자

- 전세금 반환이 이루어지지 않을 경우 다시 임차권 등기 설정 하겠다는 내용 작성

3. 짐 일부는 그냥 두고 퇴거하되, 열쇠는 미반납 (주말 등에 수시 확인)

4. 전세금 반환 후 전체 퇴거 및 열쇠 반납

이 경우, 질문은 아래와 같습니다!!

다시 임차권등기를 설정하려면 전세금을 받을 때 까지 새로운 집으로 전입신고 못 하는데

1. 새로운 집(확정일자 받음)에 제가 전입신고를 늦게하면 나중에 새로운 집이 경매 등의 문제가 있을 때, 또다시 문제가 될 수 있을 수 잇으니, 미리 다른 가족이나 친구라도 그 집에 전입신고를 해두면 괜찮을까요?

2. 현재 집(전세금 못 받음)에 짐을 두고 퇴거 했는데 혹시라도 집주인이 매매를 해버리면 우선변제권이 정상 적용될까요?

저는 새로운 집에 전입신고를 안 할 예정이니 괜찮을 것 같긴 한데 혹시나 하는 마음에 정확히 하고 싶습니다.

3. 위와 같이 하는 게 제 생각에는 최선일 것 같습니다. 맞을까요?

Answer 1

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.

임차권등기를 설정하지 않는 방법은 별로 좋은 방안이라고 생각하지 않습니다.

대항력과 우선변제권을 상실할 가능성이 있으며, 만일 이와 같은 권리가 상실될 경우 당사자에게는 말도 못할 고통이 뒤따를 수 있으니 질문과 같은 방법을 선택하는데 신중을 기할 것을 권하여 드립니다.

개별적인 사정에 따라 어떤 선택이 최선이 될지는 모두 다를 수 있겠지만,

일반적인 법적 구제절차에 따르면 이사가 예정되어 있는 경우라면 임차권등기명령의 신청과 설정은 반드시 해야만 하는 중요한 절차입니다.

절차가 앞에서부터 꼬인다면 뒷 일도 영향을 받을 수밖에 없습니다.

예전 집의 전입신고를 유지함으로 인해 새로운 집의 전입신고가 늦어지거나 이루어지지 않는다면 나중에 새로운 집에서 문제가 발생할 경우 제대로 된 대처가 어려울 수 있습니다.

여러 사정을 다 들은 것이 아니므로 제가 어떤 최선의 선택지를 언급해 드릴 수는 없지만 원칙적으로는 임차권 등기명령의 생략에는 상당한 주의를 기울일 필요가 있다는 점을 강조해 드리고 싶네요.