분양받은후 1억이하 집 매입시 양도세

Question

안녕하세요

현재 특별분양으로 인천에 아파트를 분양받았고

내후년 입주이며 입주전 올해 다른주택을 매수예정입니다. (처남명의주택. 처남은 장모님으로부터 매입함)

이때 일시적 1가구2주택 으로 보면 분양받은집이 선순위인지 처남집이 선순위인지 궁금합니다.

등기는 처남집이 먼저 침.

1. 취득세는 1억이하는 중과세가 없다고 들었는데

일시적 2주택으로 양도세에 문제없이 매도하고싶은데

어떤주택을 먼저 매도해야 될까요?

2. 분양받고 등기전 다른주택을 매입해도 분양아파트는 문제없는지궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

1세대가 기준시가 1억원 이하의 주택을 취득시에는 취득세 중과세율을

적용하지 않습니다.

한편 1세대가 일시적 2주택에 해당하는 경우 소득세법상 비과세요건(2년

이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택을 취득시 2년 이상

거주)을 충족한 종전 주택을 먼저 양도해야만 비과세 규정이 적용될 수

있습니다.

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Answer 2

안녕하세요. 이준호 세무사입니다.

2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터는 양도세 산정 시 주택수에 포함되므로

현재 질문자님 세대에 대해서는 분양권 선취득 후 신규주택을 취득하는 경우에 해당합니다.

안타깝게도 분양권 선취득에 대해서는 세법상 일시적 2주택 특례가 적용되지 않습니다.

2021.1.1.이후 취득한 분양권이 있고, 일반주택을 나중에 취득하 경우에는 일시적2주택 비과세특례 등을 적용받을 수 없습니다(서면-2023-부동산-0225, 2023.03.13.).

결국 2021.1.1.이후 취득한 분양권의 비과세방식은 반드시 주택(선취득) + 분양권(후취득) 비과세 특례만이 인정됩니다.

추가 사례를 보면, 2020.12.31. 이전 취득한 분양권과 2021.1.1.이후 취득한 분양권의 경우에도 일시적2주택 비과세특례 등을 적용받을 수 없습니다.(서면-2022-부동산-0329, 2022.12.13.)

따라서 분양권을 양도 계획이시라면 처남 명의 주택 취득 전에 분양권을 먼저 양도히시는 것을 권해드립니다.

추가적으로,

취득세의 경우 시가표준액(기준시가를 말하며 아파트등의 경우 공동주택가격) 1억 이하인 주택에 대해서는 취득세 중과 산정 시 주택 수에 포함되지 않는 것이 맞습니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 분양권을 먼저 취득한 것으로 보고 나중에 취득한 주택이 2주택 취득세율이 적용되는 것입니다. 2번째 주택이 비조정지역이라면 본래 취득세는 중과되지 않고 1~3%가 적용됩니다.

2.분양권을 먼저 취득했다면 일시적 2주택 양도세 비과세는 본래 불가능하며, 먼저 처분하는 주택은 양도세를 납부하셔야 합니다. 1주택을 먼저 취득하시고, 취득일로부터 1년이상 지난 후에 분양권을 취득하셔야 기존주택의 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능한 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.