부동산 일시적 2주택자, 공동명의, 혼인신고 시기 문의
여자 : 1주택자
남자 : 무주택자
여자가 곧 일시적 2주택자 될 예정입니다.
일시적 2주택자되면 기존 1주택은 3년 이내 팔예정입니다.
여기서 궁금한점 두가지 있습니다. 방향성을 알려주세요.
아직 혼인신고를 안했습니다.
1. 1주택자일때 혼인신고를 한뒤,
남자가 2주택자가 되는게 좋은지
아니면 2주택자가 되고 난 후
혼인신고를 해도 상관없는지 궁금하구요.
2. 두번째 집 구매할 때 공동명의로 하는게 좋은지 그냥 여자 명의로 2주택을 갖고있는게 나은지요. (물론 3년내 먼저 취득한 집 팔거에요)
혼인신고하기 전에 공동명의하고 나중에 혼인신고를 해도되는지 순서가 궁금합니다.
변하지 않는건,
여자 : 2주택자될 예정이고
혼인신고를 곧 할거라는 점입니다.
1. 혼인신고 시기
2. 공동명의를 할지말지
3. 공동명의를 한다면 혼인신고 시기
순서가 중요해서 여쭤봅니다.
주택청약 할 예정 없습니다.
안녕하세요 공인중개사입니다.
혼인신고는 여자가 2주택자가 되기 전에 하는 것이 유리하며, 그래야 남자가 불필요하게 2주택자로 묶이지 않습니다.
두 번째 주택은 여자 단독명의가 세금·대출·정리 측면에서 가장 단순하고, 공동명의는 취득세·양도세 관리에 불리할 수 있습니다.
공동명의를 할 경우 혼인신고 이전에 명의 설정을 끝내야 증여 문제를 피할 수 있으나, 이번 상황에서는 공동명의 자체를 권하지 않습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
여자분이 곧 일시적 2주택자가 되시고 3년 이내에 기존 주택을 매도할 계획이라면, 세무상 가장 유리한 전략적 순서는 '신규 주택 단독명의 취득 후 혼인신고'입니다.
질문하신 세 가지 핵심 포인트에 대해 실무적인 방향성을 정리해 드립니다.
1. 혼인신고 시기: '신규 주택 취득(잔금)' 이후를 추천
가장 안전하고 깔끔한 순서는 두 번째 집의 잔금을 치르고 난 뒤(여자분이 일시적 2주택자가 된 후)에 혼인신고를 하는 것입니다.
이유: 혼인신고를 먼저 하면 남편분도 즉시 '1가구 2주택자'의 세대원이 됩니다. 비록 일시적 2주택 특례를 받더라도, 행정적·세무적으로 여자분이 혼자 2주택 상태를 만들고 3년 내 처분하는 구조가 훨씬 단순합니다.
또한, 혼인 전에 각각 집을 가졌다가 합치는 경우(혼인 합가 특례)와는 상황이 다르므로, 여자분의 기존 주택 비과세 요건을 온전히 지키기 위해서는 여자분 명의로 일시적 2주택 조건을 먼저 완성하는 것이 유리합니다.
2. 공동명의 여부: 취득세와 향후 계획에 따른 선택
두 번째 집을 공동명의로 할지는 '취득세'와 '양도소득세' 측면에서 따져봐야 합니다.
취득세: 현재 여자분이 1주택자인 상태에서 두 번째 집을 공동명의로 사면, 무주택자인 남자분 지분에 대해서는 생애최초 취득세 감면 등을 노려볼 수도 있으나, 혼인 전이라면 증여 이슈가 발생할 수 있습니다.
양도소득세: 두 번째 집(신규 주택)을 나중에 팔 때 양도 차익이 클 것으로 예상된다면 공동명의가 유리합니다. 하지만 이 집을 평생 사실 계획이거나, 3년 내 기존 주택을 팔고 나면 다시 1주택자가 되므로 나중에 필요할 때 증여를 통해 공동명의로 바꿔도 늦지 않습니다.
추천: 이번 신규 주택 취득 시에는 여자분 단독명의로 진행하여 일시적 2주택 비과세 구조를 명확히 가져가고, 추후 안정화된 뒤에 지분 증여를 고민하시는 것을 권장합니다.
3. 공동명의와 혼인신고의 순서
만약 반드시 공동명의를 하고 싶으시다면 다음 순서를 지키십시오.
신규 주택 공동명의 취득: 혼인신고 전 상태에서 지분을 나누어 계약 및 잔금을 치릅니다. (이때 남자분은 무주택자이므로 취득세 등에서 본인의 지분만큼 유리할 수 있습니다.)
혼인신고: 잔금 및 등기가 완료된 후에 신고를 합니다.
세무사들이 가장 추천하는 가장 깔끔한 순서는 다음과 같습니다.
[신규 주택 여자 단독명의 취득] → [일시적 2주택 완성] → [혼인신고] → [3년 내 기존 주택 매도]
이렇게 하면 남자분의 무주택 자격이나 기타 금융권 대출 시 세대주 요건 등을 활용하기에 더 유연합니다. 청약 계획이 없으시더라도, 향후 대출 한도나 세금 감면 혜택은 잔금일 당시의 가구 구성을 기준으로 하므로 이 순서가 리스크가 가장 적습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 혹시 새로 사려는 집이 규제지역(강남 3구, 용산)에 해당하나요? 지역에 따라 취득세율이 달라지므로 이 점만 마지막으로 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
혼인신고 시기와 순서에 대하여
가장 추천하는 순서는 먼저 2주택자가 된 후(두 번째 집 취득 후) 혼인신고를 하는 것입니다. 각각 주택을 보유한 상태에서 혼인하여 2주택이 되면, 혼인한 날로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있는 '혼인 합가 특례'가 적용되기 때문입니다. 만약 혼인신고를 먼저 하고 집을 사게 되면 일반적인 일시적 2주택 규정(현재 3년 이내 매도)만 적용받게 되어 선택의 폭이 좁아질 수 있습니다.
공동명의 여부와 취득 시점
두 번째 집을 구매할 때 처음부터 공동명의로 진행하는 것이 장기적으로 유리합니다. 종합부동산세는 인당 기본 공제가 적용되므로 지분을 나누는 것이 세 부담을 낮추는 길이며, 나중에 집을 팔 때도 양도소득세는 과세표준이 분산되어 절세 효과가 큽니다. 다만, 취득 시점에 여자의 지분에 대해서는 2주택자 세율이 적용될 수 있으므로 이 부분은 미리 체크해야 합니다.
질문에 대한 답변 정리
첫째, 혼인신고 시기는 두 번째 주택을 취득한 이후에 하는 것이 세법상 가장 안전하고 유리합니다.
둘째, 공동명의는 종부세와 양도세 절세를 위해 적극 추천합니다.
셋째, 공동명의를 하신다면 '두 번째 주택 공동명의 취득'을 먼저 완료하신 다음, 그 이후에 '혼인신고'를 하는 순서가 가장 좋습니다.
계획하신 대로 첫 번째 집을 3년 이내에 매도하신다면 일시적 2주택 비과세 요건도 충족되므로, 이 순서만 잘 지키시면 세금 혜택을 극대화하실 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
개인적인 의견으로 남자가 추가로 주택 매수를 할 예정이 없을 경우 혼인신고를 시기는 그다지 중요하지 않다고 보여지고 결혼을 하게 되면 합가가 되니 일시적 1가구 2주택자로 있다가 기존 주택 3년 매도해서 양도소득세 비과세 그리고 나머지 1가구1주택 2년 보유(거주)로 양도소득세등을 진행을 하시는 것이 가장 좋지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
여성 분이 1주택자로 일시적 2주택이 되기 전 혼인신고를 먼저 하는 게 세금, 주택 수 계산 측면에서 유리합니다.
공동명의는 혼인신고 후 두 번째 주택 취득을 추천드립니다.
2주택자가 된 후 혼인신고해도 문제 없으나 혼인신고 전 혼인 시 배우자 무주택 상태가 유지되어 세대 분리 계산이 간다해집니다.
또한 여성 단독명의로 두 번째 주택 취득이 좋습니다. 단독명의 -> 2주택 -> 기존 주택 처분으로 1주택 복귀 이런 방법이 좋을 듯 합니다.
감사합니다.