전세살이랑 월세살 때 보증금 확실히 지킬 수 있는 방법이 있을까요?

Question

전세나 월세 계약을 준비하다보면은 보증금을 어떻게 하면 더 안전하게 지킬 수 있을지 체계적으로 정리해보려고 합니다. 주변에서 전세사기 이야기를 들을 때마다 이게 남의 일이 아닌 내 얘기가 될 수 있다는 생각에 겁부터 나는데요 이제는 월세로 방향을 바꾸는게 나을까 싶다가도 장기 거주 계획이라면 아무래도 전세의 메리트도 무시하기 어렵다는 생각이 들더라고요. 실제로 계약 단계에서 어떤 서류를 어떤 순서로 확인해야 하는지, 등기부등본에서 근저당권 비율과 말소기준권리를 어떤 기준으로 해석해야하는지 너무 머리가 복잡하고 어렵더라고요. 또 이사 당일 변수가 생겼을 때의 대응 팁이 필요합니다. 실무적으로 써먹을 수 있는 순서도와 실패담, 꼭 넣으면 좋았던 특약 사례를 구체적으로 알려주시면 너무 감사할 거 같습니다!

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

최근에는 보증보험을 계약의 유효 조건으로 해서 그 가입이 어려운 경우에 계약을 무효로 하는 부분을 특약으로 하는 사례가 많고 그 부분을 고려해 보셔야 합니다.

또한 당연히 본인이 전입신고를 하는 등으로 대항력과 우선변제 순위를 얻을 때까지 그 권리를 해야하는 근저당권 설정 등을 하지 못하게 특약을 하시는 것이 필요합니다.

최근에는 공인중개사 법령의 개정에 따라서 공인중개사를 통하는 경우에도 선순위 채권이나 국세 체납에 대해서 확인을 요청할 수 있기 때문에 그 부분을 꼼꼼히 살펴보시는 게 중요합니다 이상입니다