주택임대차계약 전세에서 월세 전환의 경우, 4년 가능여부

Question

22년 초 전세계약(22.3.1.~24.2.29) 전세 5천만원, 관리비 5만원로 계약했습니다.

집주인이 원해서 24년에 전세에서 월세로 전환하여 보증금 2천만원, 월세 20, 관리비 5만원에 연장계약서를 작성했습니다.

24년에 작성한 연장계약서에서는 24.2.29~26.2.28 계약했습니다.

며칠 전, 집주인이 계약 갱신의사를 물었고 갱신한다면 보증금 500만원, 월세 47만원, 관리비 5만원으로 하고자 한다고 의사표시했습니다.

저는 가능하면 계속해서 임차 상태를 유지하고 싶습니다.

궁금한 부분은 주택임대차계약이 임차인이 원할 시, 임대인의 특별한 사정이 없는 경우 4년까지 임차 가능한 것으로 알고 있습니다. 이때 4년이 22년부터 26년으로 봐야하는지 아니면 연장할 때 월세로 전환했기 때문에 24년부터 28년까지로 봐야하는지 궁금합니다. 또한 28년까지 연장가능하다면 월세 상한 5% 적용을 주장할 수 있는지 궁금합니다.

추가로 다른 방들과 비교 후에 갱신할지 결정하고 싶은데 언제까지 임대인에게 의사표시를 해야 하는 것인지 궁금합니다. 집주인이 1주일 내에 결정하고 알려달라고 했는데 12월 말까지 결정하겠다고 해도 되는 것인지 궁금합니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 첫 2년 거주를 하시고 다음에 2년 더 재계약을 진행을 했습니다.

즉 계약갱신청구권을 사용을 하지 않았으므로 임대인에게 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 5% 상한 협의 사항이고

협의를 하기 싫은 경우 기존 조건 그대로 2년 더 거주가 가능하게 됩니다. 단 집주인이 실거주를 한다면 어쩔 수 없지만 그게 아니면 계약갱신청구권을 행사를 해서 2년 더 기존 조건 그래도 즉 28.2.28 까지는 거주가 가능하게 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

정이 없는 경우 4년까지 임차 가능한 것으로 알고 있습니다. 이때 4년이 22년부터 26년으로 봐야하는지 아니면 연장할 때 월세로 전환했기 때문에 24년부터 28년까지로 봐야하는지 궁금합니다. 또한 28년까지 연장가능하다면 월세 상한 5% 적용을 주장할 수 있는지 궁금합니다.

==> 현재 상황을 고려할 때 중간에 임대차 유형이 변경되었어도 계약갱신 청구권 행사에 의한 계약인 만큼 22년부터 산정해야 합니다

다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세 -> 월세 전환 후 새 계약은 별도 계약으로 간주되어 4년 보장 기준이 2024년부터 적용, 임차인이 갱신청구권을 행사하면 2028년가지 거주 가능합니다.

기존 계약은 이미 종료됐으므로 누적되지 않으며 전환 시 쌍방 합의로 새 기준이 시작됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

전세에서 월세로 전환 뒤 말씀과 같이 4년 계약 기간을 보장하기에 28년 2월까지는 임대인에게 특별한 사정이 없는 한 연장이 가능합니다 즉 5% 상한제를 적용해 보증금 500 월세 47은 조건에 맞지 않아 거부를 하실 수 있는 상황입니다. 정리를 한다면 위 내용을 알고 계신 뒤 임대인과 좋은 선에서 협의를 하는 것이 실무적으로는 가장 현명한 방법이라 생각이 됩니다