근저당 가압류있는 전세집 특약 검초

Question

안녕하세요. 이번에 전세집에 들어가려는데, 해당 집은 주인이 20년동안 사시다가 이제 집을 처음 내놓는 집이라 세입자가 없습니다. 그래서 그런지 근저당이나 가압류가 존재하고 있었고, 그거에 관련해서 특약을 적어보았는데, 이렇게 적으면 큰 문제가 생기지 않을 수 있을까요?

추가적으로 "계약금 및 잔금을 즉시 반환한다." 라는 조항을 특약마다 적었는데요. 혹 계약 단계에서 임대인이나 중개인이 해당 문구를 빼달라고 하면 계약을 안하는게 안전할까요?

HUG 버팀목 대출을 전제로 소개받은 매물이었기 때문에 전세대출/보증보험가입이 안됐을때 생기는 특약을 적어두었습니다. 이외에도 선순위채권을 위협할 수 있는 부분에 대한 특약도 적어두었습니다.

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1. 본 주택을 인도받은 임차인은 2023년 12월 00까지 전입신고와 확정일자, 주택임대차신고를 해야한다.

2. 임대인은 본 계약체결 당시 국세-지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인 되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하고 국세 완납 증명서를 전달한다. 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

3. 현시설물 상태의 계약이며 임차인 현장답사 후 아무런 하자를 발견하지 못하였으나 안방 장판, 부엌 쪽 뒤 발코니 창고 천장부분과 창문쪽 천 장 부분 결로로 인한 곰팡이 제거해 주기로 하며 상태 확인 후 도배는 진행하기로 한다. 기존 시설물 파손시 원상복구하며 자연마모와 생활흠집은 제외한다.

4. 등기사항전부증명서에 기재된 채무자(지분 N분의 A) A씨는 채권자 한국자산관리공사 가압류 금000만원 설정된 금액은 계약금으로 해제하여 임차인이 HUG청년버팀목 전세자금대출 신청시(2023년 11월 00일) 차질이 없도록 하며 미이행시 계약은 해제되며 채무자(지분 N분의 B)B씨는 근저당권자 주식회사 ㅇㅇ은행 근저당 권 N건 채권최고액합 금0억원은 잔금일 바로 상환 말소등기하며 잔금날 말소상환증을 전달한다. 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급 한 계약금은 즉시 반환한다.

5. 계약일 당일에 확인한 등기부등본의 상태를 잔금날 익일까지 유지한다. (다만, 한국자산관리공사 가압류 금000만원 해제 및 주식회사 ㅇㅇ은행 근저당권 N건 채권 최고액합 금0억원 상환말소 상태는 제외한다.) 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

6. 계약서상 공동명의인 1인 B씨 계좌로 계약금 일부 금000만원 ㅇㅇ은행 계좌로 이체(2023년 10월 00일)했으며 나머지 계약금 금 000만원은 임대인 요청에 의해 수표로 지급하고 잔금은 ㅇㅇ은행계좌로 송금한다.

7. 임대인은 임차인의 HUG청년버팀목 전세자금대출과 전세보증보험 가입 관련(인감 증명서, 위임장, 신분증 사본 등) 적극협조한다.

8. 본 계약은 임차인의 HUG청년버팀목 전세자금대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 지급한 계약금을 즉시 반환한다.

9. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 잔 금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.

10. 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않 는다. (임차인의 선순위채권을 침해하는 상황이 생기지 않도록 하고 선순위 를 확보 해주기로 한다.)

11. 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

12. 임대차 기간중 소유권 변동시 임차인에게 알려준다. 이 경우 본 계약과 동일한 조건으로 승계하는 계약이어야 한다. 이때 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 거부할 수 있다

13. 잔금일 잔금정산, 관리비 정산, 음식물 쓰레기 카드 2개, 세대현관 비밀번호는 동 시 이행으로 한다.

14. 기타사항은 상호 합의하여 결정하거나 주택임차보호법 또는 관례(판례)에 따르기로 한다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문처럼 기재하시면 임대인이 계약을 안한다고 하실듯 보입니다. 안전을 위해 기재하려는 뜻은 알지만 법률적으로 당연한 임대인 권리까지도 침범하는 내용이 있고, 상세한 내용기재는 좋지만 불필요한 내용또한 적지 않아 보입니다.

1번 기재할 필요 없습니다.

3번 임대인이 해주겠다고 하는 도배나 수리 부분만 기재하시면 됩니다.

4번 " 잔금 지급시 기존 근저당은 상환하고 말소하기로 한다."

5번 " 전입신고 전까지는 등기부상 다른 물권을 설정하지 않는다"

6번 특별히 기재 필요하지 않습니다.

7~9번 동일한 내용으로 요약해서 하나로 적으시면 됩니다.

10번 5번과 중복

11번,12번 기재는 가능하나 임대인 권한을 제한하는 것으로 협의필요해 보임.

13,14번 기본기재사항 또는 기재불필요

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