전세계약시 집주인이 가등기 못하게 특약을 넣을 수 있나요?

Question

안녕하세요 사정상 보증보험이 없는 다세대에

전세로 들어가게 되었습니다

다행히 어디서 보고서를 받아보니 현재까지 전세금을 돌려주지 않은 이력은 없다고 나오시는데

현재 있는 가등기를 말소하고 들어가는데

보니까 제가 전세를 사는 기간동안도 가등기를 걸 수 있고 그렇게 되면 제가 최우선변제권자가 아니게 되는거라고 하더라구요

1. 정말 그런가요??

2. 부동산 특약으로 제 계약기간동안 주인분이 가등기 못걸게 하는 법 없나요? 타 권리도

3. 주인이 바뀌어도 전세계약을 승계한다는 특약을 넣으면 경매에 넘어가도 제가 우선변제권자가 되나요..?

간절한 마음으로 여쭤봅니다 아시는분은 아무쪼록 답변 부탁드리고 좋은 하루 되세요!

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 입주후 전입신고를 갖추고 이후에 설정된 가등기에 대해서는 본등기가 되더라도 선순위 권리가 유지 됩니다. 그리고 소액임차인 최우선 변제의 경우는 지역 보증금 기준에 따라 결정되는 만큼 가등기와는 크게 관계없습니다.

2. 특약을 하시면 되나, 대부분은 전세기간중 다른 물권의 설정을 하지 않는다는 정도로 하셔도 됩니다.

3. 전입신고에 따른 대항력을 갖추시면 특약이 없다고 해도 매수자에게 임대차는 승계됩니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 정말 그런가요??

==> 질문자님께서 먼저 전입신고 등을 하여 확정일자를 받았다면 선순위 권리를 유지할 수 있습니다.

2. 부동산 특약으로 제 계약기간동안 주인분이 가등기 못걸게 하는 법 없나요? 타 권리도

==> 특약조건에 반영이 가능하지만 강제성이 없는 것이 현실입니다. 즉 임대인이 원한다면 얼마든지 가능합니다.

3. 주인이 바뀌어도 전세계약을 승계한다는 특약을 넣으면 경매에 넘어가도 제가 우선변제권자가 되나요..?

==> 권리순서에 따라 판단해야 하는 사항입니다