전세계약시 집주인이 가등기 못하게 특약을 넣을 수 있나요?

안녕하세요 사정상 보증보험이 없는 다세대에

전세로 들어가게 되었습니다

다행히 어디서 보고서를 받아보니 현재까지 전세금을 돌려주지 않은 이력은 없다고 나오시는데

현재 있는 가등기를 말소하고 들어가는데

보니까 제가 전세를 사는 기간동안도 가등기를 걸 수 있고 그렇게 되면 제가 최우선변제권자가 아니게 되는거라고 하더라구요

1. 정말 그런가요??

2. 부동산 특약으로 제 계약기간동안 주인분이 가등기 못걸게 하는 법 없나요? 타 권리도

3. 주인이 바뀌어도 전세계약을 승계한다는 특약을 넣으면 경매에 넘어가도 제가 우선변제권자가 되나요..?

간절한 마음으로 여쭤봅니다 아시는분은 아무쪼록 답변 부탁드리고 좋은 하루 되세요!