아파트 매수 하자문제입니다. 꼭 봐주세요

Question

부동산 거래시 하자부분 없는지 체크하고 이상없음으로 6개월전 중대 하자는 매도자책임으로 거래하였습니다.

인테리어공사때 주방 전기가 모자라단 얘기를 들었고 식기세척기설치여부 결과 가능하다하여 설치했습니다.

인테리어 공사 끝난후 전기사장님이 전주인이 주방쪽 전기를 끊어놔서 한 콘센트에 냉장고,식기세척기등 다 쓰면 과열,누전 위험이 있다고합니다

보일러전원도 전기땜에 안들어와서 끌어다썼습니다.

전주인이 그전에 누전이 있어서 끊어놨다고 합니다. 미리 얘기했더라면 공사비받고 인테리어전 전기공사했으면 됐는데 인테리어한 주방까지 다 뜯어야합니다. 이게 중대하자로 들어가는거 맞지않나요?

법적으로 제가 어떻게 해야하는지 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   매수한 아파트의 전기계통이 끊겨 있고 누전 위험이 존재한다면, 이는 통상적인 하자 수준을 넘어 중대한 하자로 평가될 수 있습니다. 매도인이 그 사실을 인지하고도 고지하지 않았다면, 하자담보책임 또는 계약상 불완전이행에 따른 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 단순 경미한 결함이 아니라 구조적 안전이나 사용상의 중대한 지장을 초래하는 전기 문제라면, 법적 대응 가능성이 충분합니다.

2. 법리 검토
   민법상 매도인은 목적물에 하자가 있을 경우, 그 하자가 계약 당시 존재했고 매수인이 이를 몰랐을 때 담보책임을 집니다. 특히 전기 배선의 단절이나 누전 위험은 주거의 안전과 직결되므로, 하자의 중요성이 인정될 가능성이 높습니다. 하자담보책임의 존속기간은 통상 인도일로부터 일정 기간이며, 계약서에 명시된 “중대하자는 매도자 책임” 조항이 있다면 별도의 약정책임으로도 청구가 가능합니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   우선 전기 하자에 대한 객관적 감정 또는 견적서를 확보해야 합니다. 감정 결과로 하자가 중대하고 계약 체결 전 존재한 것으로 판단되면, 매도인에게 내용증명으로 보수 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인이 사전에 누전 사실을 알고 전기를 끊었다는 정황이 있다면, 고지의무 위반으로 불법행위 책임까지 병행 가능합니다. 이후 협의가 불성립되면 하자담보책임에 기한 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   인테리어 재시공 등 추가비용 발생이 예상되므로, 모든 공사비 내역과 전기기사 진술을 증거로 남겨야 합니다. 매도인이 하자를 은폐하거나 사실을 고의로 누락했다면 계약해제까지 가능하지만, 하자의 경중과 수리 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다. 공사 전후 사진, 견적서, 녹취 등 입증자료를 확보하는 것이 승소 가능성을 좌우합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

주방쪽 전기 설비에 문제가 있는 부분에 대해서 고지를 하지 않았다면 중대한 하자에 해당할 여지가 있는데 중대한 하자가 아니라고 하더라도 하자에 해당하는 이상 고지하지 않은 것에 대해선 매도자 책임을 부담하는 것이고 매도인과 협의를 해야겠지만 그 책임을 다투는 경우 소송이 불가피할 수 있습니다 이상입니다