조정대상지역내에 주택 1 + 주택임대사업 1 보유중 주택 1을 매도할 경우 비과세되나?

Question

답변을 주시는 전문가님들께 감사드립니다.

<조정대상지역내에 <주택 1> +<주택임대사업등록된 오피스텔 1 >보유하는 중에 주택 1을 매도할 경우 비과세되나?
사실 매우 단순한 질문으로 상식적으로 알고 있어야 할 정도 내용인데요.
실은 요새 정책이 하두 바껴서 세무사도 이 질문에 바로 답을 못한다고 합니다

지인은 20158년 당시 무주택상태에서 조정대상지역인 경기도 모 도시에서
오피스텔을 분양 받아 2018년 입주시 8년 주택 임대사업자로 구청과 세무서에 등록한후 계속 임대중이며,
2016년 별도로 같은 지역내에 빌라 1채를 매수하여 전입하지 않고 세를 놓은 상태 입니다.

즉 현재 주택임대사업에 등록된 오피스텔 1채와 빌라 1채를 소유하고 있습니다
공교롭게도 두 주택에 본인이 주민등록을 옮긴적은 없습니다

지인은 빌라 1채를 매도하려고 계획중입니다
현재 5년 보유중이며, 매도 예상가는 5억원 매도차익은 3억원 정도 예상 됩니다.
양도소득세에 대해서 지식이 부족하여 매도결정을 못하고 있는데
이 경우 비과세 인가요 아니면 과세되는 것일 까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.

1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하

2. 의무임대기간 준수

- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대

- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대

- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대

3. 임대료 증액제한 준수

- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한

4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

3. 오피스텔 보유 중 다른 주택 양도 시 주택 수 판정 기준
납세자 중에 아직도 오피스텔을 무조건 주택이 아니라고 생각하시는 분들이 계십니다. 하지만 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우, 다른 주택을 매도하는 경우, 주택 수에 포함이 됩니다. 조정지역 내 주거용 오피스텔을 가지고 있는 경우에도 매도 시 주택 수 산정에 포함되므로 꼼꼼히 따져야 합니다.
1) 주택이란, 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물

Q. 오피스텔을 주거용으로 임대하고 전입신고를 하지 않는 경우 주택 수에 제외되나요?
A. 실질 기준으로 판단하기 때문에 전입신고와 무관하게 판단합니다.

4. 오피스텔을 매도하는 경우 양도소득세
오피스텔을 매도하는 경우 실질 주거용으로 사용한 경우에는 주택과 같이 취급해 양도소득세를 부과하게 됩니다. 중과대상 주택이 될 수 있습니다. 만약 사업용으로 사용한 경우에는 일반 건물과 같이 취급하여 양도소득세 부과하게 됩니다.

Q. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 일세대 일주택 비과세를 받을 수가 있는가요?
A. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 요건 충족 시 9억 원 이하 부분에 대해서 비과세 가능합니다.