빌라 매매 어떻게 되는지 모르겠습니다.

Question

우선 세입자가 저희 집(빌라)에 5월 30일날 만기로 살고 있습니다.

전세로 살던 세입자들이 매매 의사가 있어서 급매로 16500만원에 판매하기로 하였는데요.

당시 강제경매로 19000만원에 물려있는걸 13900만원에 낙찰 산 상태인데

양도세는 얼마가 나올지 또는 세입자가 만기 이전에 매수가 가능한지

세입자들에게 먼저 계약금 18600만원을 돌려주고 매매 대출에서 나온 금액을 저에게 줘야 되는건지 모르겠습니다.

절차가 어떻게 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

양도세의 경우는 보유주택여부와 양도차익에 따라 달라질수 있습니다. 질문자님이 해당 주택외 2주택보유자라면 양도소득세가 부과될수 있고 ,2년 보유를 하였다면 양도차익에 따른 세율이 적용되게 됩니다, 질문에서 양도차익은 2600만원으로 보이며 다른 공제등을 받을 경우 대략 15%이내 세율이 적용될것으로 보입니다.

그리고 매매방식은 보통은 이미지급한 보증금을 계약금으로 하고 잔금일에 차액분을 반환또는 지급받는 게 일반적입니다. 보통 전세대출과는 다르게 주담대는 신청자 본인통장으로 입금이 되기 때문에 현 세입자가 대출실행후 알아서 전세대출을 상환하면 되기 떄문입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

빌라 매매와 관련하여, 여러 단계와 고려해야 할 사항들이 있습니다.

통상 분양가의 10% 내외를 건축주 명의 통장 또는 분양담당자 명의로 입금합니다. 대출 심사를 위한 서류 준비가 필요하며, 이후 대출 신청을 진행합니다. 인테리어 상태 및 하자 여부를 확인합니다. 소유권이 제대로 등록되어 있는지 확인합니다. 계약금, 잔금대출, 실입주금을 포함한 자금 지급을 진행하고 소유권 이전 절차를 밟습니다.

양도세 계산은 다음과 같은 과정을 거칩니다

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 1주택자의 경우 12억원 비과세 해당 여부를 반영합니다.

해당되는 공제를 적용합니다. 과세표준에 세율을 곱하여 양도소득세를 계산합니다.

전세 세입자의 매매 권리와 관련해서는, '전세 낀 매물’의 매매계약 단계에서 현 세입자의 동의가 있으면 새 집주인(매수인)도 실거주할 수 있다는 유권 해석이 있습니다. 매수인은 소유권이전등기 전까지는 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 없으나, 매매계약의 안정성을 보장하기 위해 일부 사례에 한해 허용됩니다.