안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 우선 구매한 이후에 토지거래허가제가 지정되었다면 매매나 임대차에는 문제가 없습니다, 다만 현시점에서 이를 구매하는 매수인은 토지거래허가제에 따라 실거주 목적으로만 구매를 할수 있기에 만약 새로운 세입자와 임대차계약이 진행되는 상황에서는 매수인이 4개월내 전입이 어렵기에 흔히말하는 전세낀 매매를 할수 없습니다.
2. 그렇게 하실 경우 선순위 근저당이 존재하므로 세입자를 받을 때 제한이 될수는 있겠으나, 전세금을 받아 이를 상환하는조건부라면 대출이 없는 경우와 크게 다르지 않습니다. 다만, 현재 수도권에서는 주택담보대출에 대한 제한이 있으므로 질문의 경우는 구입자금이 아닌 전세퇴거자금으로써 대출을 받으셔야 하고 이런 경우 한도는 1억으로 제한되어 있는 것으로 알고 있습니다.
3. 매매이후 기존 주담대 상환을 중도상환하여야 하기에 중도상환수수료등의 부담은 있을수 있습니다. 단, 대출상품에 따라 중도상환수수료가 없는 상품도 있으니 잘 선택하시면 이러한 부분은 피하실수 있습니다.
4. 빌라가 포함된 지역이 수도권이고 토허제 적용을 받는 지역이라면 사실상 임대차를 진행할지 매매를 할지를 분명하게 선택하여 진행하셔야 할 상황으로 보이고, 만약 임대차를 한다면 별도 규제완화가 없는 이상 임대차기간 매매에는 제한이 있을수 있고 , 매매를 한다면 매수자를 구하기 전까지는 어느정도 대출이자를 부담하면서 기다리셔야 합니다.