구분등기는 왜 필요한 걸까요? 없으면 문제가 되나요?

Question

100평에서 20평정도를 분할하여 영업을 하고 싶은데

지인이 구분등기를 요구하라고 하더라고요.

부동산에 얘기하니 구분등기는 비용이 많이 들꺼라고 사업자등록증만 있으면 구분등기 유무와 상관없이 상가임대차보호법으로 보호가 되니 어렵게 하자고 하던데

정말인가요???

그러면 구분등기가 필요한 이유가 뭘까요???

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

건물의 특정 호수에 대한 배타적인 소유권 주장이 가능할 경우 1동 건물의 각 독립부분을 양도하거나 그 부분만 임대하였을 때, 이에 대한 소유권이전 등기를 하거나 임차권설정 등기를 하기 위해서는 구분등기가 반드시 필요합니다. 아파트나 연립주택처럼 다세대를 포함한 개개인이 소유하고 있는 주택과 달리 한 건물에 임차인이 여러 명 살고 있는 원룸 빌딩이나 오피스텔 빌딩과 같은 다가구주택은 건물 주인이 모든 가구를 공동 담보로 하여 대출을 받기 때문에 근저당권자(보통 은행)의 경매 신청으로 인한 대출금 회수 시 모든 가구에 대한 경매가 이루어지므로 경매 후 임대인으로서 배당을 전부나 일부 충족하지 못할 경우 임차인의 피해를 볼 수 있습니다.

다만 위 중개인의 의견과 같이 그러한 임차료 등이 적은 경우라면 구분등기가 반드시 필요하다고 보지 않을 수도 있어 신중한 검토를 고려해보시기 바랍니다.