부동산 이중매매의 타인의 사무처리자의 지위는 언제 획득하는 것인가요?

Question

이중매매에 있어서 매도인이 매수인의 사무를 처리하는 자의 지위를 획득하기 위해서는 계약금을 받는 것은 해당하지 않고 중도금을 받는 것은 해당하는 이유는 무엇인지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 반면, 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없기 때문입니다.

대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결

Answer 2

안녕하세요. 도일석 변호사입니다.

대한변협등록 부동산전문 변호사입니다.

계약금만 받은 경우에는 매수인은 계약금을 손해배상금으로 하여 포기하고 계약해제가 가능하고, 매도인은 계약금을 반환하며 계약금상당 손해배상금을 지급하고 계약해제가 가능합니다. 통상적으로 이를 '계약금해제'라 합니다.

따라서 계약금만 받은 상황에서는 자유롭게 해제가 가능하므로 사무처리자 지위를 인정하지 않습니다.

중도금을 지급받은 경우에는 일방적으로 계액해제를 할 수 없으므로 '구속력'이 생깁니다. 따라서 중도금 지급 이후 이중매매를 한 경우에는 배임죄가 성립됩니다.

대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

대법원 판례에서는 부동산 매매 계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하여 그 계약에서 벗어날 수 있기 때문에 중도금이 지급되어서 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르러야 위와 같은 지위를 인정하고 있습니다.

즉 중도금이 지급된 경우에 매도인은 매수인의 재산 보전을 협력하거나 보호할 신임관계에 있게 되므로 이때 매도인이 배임죄의 타인사무처리자에 해당한다고 보고 있습니다.

대법원 2018. 5. 17 선고 2017도4027 전원합의체 판결