임대인의 전세계약 청구권 거부 가능한가요?
안녕하세요
2020.12 에 다세대 주택 원룸에 전세 계약하여 입주 하였습니다. 임대계약 만료는 2022.12
그후 2022 .09 에 임대인이 계약갱신 조건을 전달해왔습니다.
임대인의 조건 : 보증금을 5% 인상하되 인상된 금액(약800만원) 을 월세로(반전세) 돌리고 관리비 3만원 인상 그리고 1년 계약
저는 부분적 월세 전환은 동의하기 힘들고 전세보증금을 5% 인상 하는걸로 전세계약갱신청구권을 사용, 2년계약 하겠다고 전달 하였습니다.
하지만 여기서 다시 임대인이 거부의 의사를 밝혀왔고 대신 (위 조건을 변경할 생각 없음)
2022 .12~ 2023 .12 계약 이후 2023.12~ 2024.12 계약에 월세가 인상 될테니(5%) 그 증가된 만큼을 관리비를 깍아서 월세+관리비 총합이 2022.12~2023.12 계약과 차이가 없게끔 계약 해 주겠다고 하는데
저는(임차인) 다시 " 부분 월세 전환을 동의해드릴테니 관리비 인상없음, 2년계약" 을 전달하였더니
임대인은 "재계약은 협의가 안된것으로 알고 부동산에 임대의뢰 하겠습니다"
라고 답변이 왔습니다.
이게 가능한건가요?
저의 임대계약기간 만료 전에 임대인의 의무임대 기간이 만료되는데, 이게 만료되면 전세계약 갱신 청구권사용이 불가능한가요?
만약 현재 임대차 계약 기간 만료 전에 임대인이 임대사업자를 말소한다면 저는 전세계약 갱신 청구권 사용이 불가능 한가요?
임대인의 월세 조건을 거부한것이 임차인의 귀책착유가 되어 갱신청구권 사용 불가 및 계약연장이 불가능 한것인가요?
(임차인이 5%증액에 동의하지 않으면 집주인이 임차인의 갱신청구권 사용하지 못하게 하는게 가능한지 물어보는 질문글에 이런 답변이 있었음. - 임차인이 거절한다면 계약 연장 안하셔도 무방합니다. 갱신청구권의 기본 사항을 임차인이 미이행 하는거기에 임차인 과실로 계약연장을 안하시면 됩니다.)
여기서 제가 전세 계약 연장을 위해 취할수 있는 행동은 어떤건가요?
2022 .12~ 2023 .12 계약 이후 2023.12~ 2024.12 계약에 월세가 인상 될테니(5%) 그 증가된 만큼을 관리비를 깍아서 월세+관리비 총합이 2022.12~2023.12 계약과 차이가 없게끔 계약 - 이걸 2022.12~2023.12 계약서의 특약으로 넣으면 2023.12 ~ 2024.12 계약에도 적용되거나 강제 할수 있나요?
이건 어떤식으로 계약서에 적어야 23.12~24.12 계약시에 에 해당 조건을 보장받을수 있을까요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
임대차 3법이 나은 부작용의 일환으로 실제현장에서 해석상 충돌이 일어나고 있습니다. 님은 공부를 많이 하셨고 정확하시네요.
1)임대사업자의 경우, 님의 갱신청구권을 거절 할 수 없습니다.
2~3)임대사업자의 기간이 만료되거나 소멸되면 계약종료될 수 있습니다. 임대사업이 소멸되었다면
청구권 사용불가로 보입니다
4~5)임대사업자의 임대인의 경우..님은 갱신청구권을 신청할 수 있고, 임대인은 갱신청구권을 수용해야합니다. 5% 증액은 유효합니다.
6)님이 작성한데로 특약을 명기하면 특약대로 유효합니다.
*기타 저의 의견: 법의 이론규정과 실제가 차이가 나는게 현장입니다.
갱신청구권 사용할 때 임대인이 차임 5% 증액하면서 그부분을 월세로 요구하는 임대인의 입장도 수긍이 가는 부분이기에, 서로 원만히 협조하시는게 최선입니다.
법의 위반을 이유로 소송이 쉽지않고 실익이 적어 드리는 말씀입니다.
갱신청구권의 취지는 임차인을 보호하는 규정으로 전임대차와 동일조건(기간2년 드)인데 , 그것만 강행하면 임대인도 꼬투리를 잡을 수 있는게 세상이치니 5% 증액 요구하는 것이지요.
또한 관리비 인상건은 어디까지나 법규정 이외의 쌍방 협의 약조사항이니, 그것은 원래정답이 없습니다.
원만한 협의로 잘 마무리 하셔서, 말썽없고 얼굴 안붉히는 행복한 임대차 생활 되시기를 기원합니다.
감사합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
제가 드린 설명과 실제 차이가 있을수 있습니다.
1. 계약 조건에 대한 협의조정은 가능하나, 계약갱신청구권 사용시 임대인은 이를 협의가 안됐다는 이유로 거절할 수 없습니다.
2. 그와 상관없이 첫 입주하여 2년뒤 재계약시 임차인은 계약갱신청구권을 사용할수 있습니다.
3. 2번 답변과 동일합니다.
4.조건을 거부하였다해도 계약갱신청구권은 사용 가능합니다. 심지어 임대인의 5% 인상안을 임차인이 거부해도 임대인 입장에서는 임차인을 내 보내지 못합니다.
5.계약갱신청구권 사용시 최소게약기간 2년과 실거주가 아닌이상 거절할수 없다는 점 말씀하시고 나머지 세부합의는 원만하게 하시면 될듯 합니다.
(참고로 임대인이 실거주를 이유로 거부 후 재임대할경우 임차인에게 손해배상책임을 지게 됩니다)
6. 계약기간을 2년으로 하시고 말씀하신 부분을 특약에 정확한 날짜와 내용을 넣으시면 됩니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
일단 월세와 관리비를 조정해서 어떻게 하겠다 그런거는 부차적인 문제라 차치하고 기본적으로 아직 갱신청구권을 사용하지 않으셨으면 임대인의 주택임대사업자 말소와는 관계없이 사용가능합니다.
갱신시 가격의 조건이 임대인과 임차인이 맞지 않더라도 임대인은 임차인이 계약갱신청구를 사용하는것을 막을 수 없고 그것으로 인해 갱신계약을 거부 할 수 없습니다. 임대인의 거부 조건에 가격 미합의는 없습니다.
4번의 답변은 답변자가 잘 모르고 한 잘못된 답변으로 보입니다.
일단 가격조정은 계속해서 진행해보시고 갱신청구를 거부 관련해서는 임대차조정분쟁위원회 같은 기관에 상담을 받아 보시길 바랍니다. 보통은 적정선에서 협의 하라고 조정해줄것입니다.
부디 일이 원만히 해결되시길 바랍니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!