원룸 임대차 재계약 시 월세 동결 주장과 인상 가능 여부

Question

원룸 임대차 재계약 관련하여

암묵적 갱신과 계약갱신요구권 적용이 헷갈려 질문드립니다.

임대인입니다.

임차인과 원룸 1년 임대차 계약을 체결하였고,

계약기간 만료 약 2개월 전에

제가 먼저 재계약 여부를 문의하였습니다.

당시 임차인이 6개월 재계약을 원한다고 하여,

임대료를 5% 인상한 조건으로 재계약서를 전달하였습니다.

그런데 이후 임차인이 갑자기

“암묵적 갱신이 된다”, “1년계약 했더라도 1년을 더 살수 있다고 조건변경 없이” 그리고

“주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하겠다”며

월세는 동결한 채 6개월 계약을 원한다고 주장하고 있습니다.

이에 저는

월세 동결 조건으로 6개월 연장은 어렵고,

법에서 정한 갱신 기준에 따라

1년 계약으로는 진행 가능하다고 안내하였습니다.

그러나 이후에도 임차인이

다른 사유를 들어 계속 이의를 제기하고 있어,

정확한 법 적용이 무엇인지 명확히 알고자 질문드리게 되었습니다.

(현재는 임차인이 부동산에 가서 재계약서를 작성하자고 하는 상황입니다.)

제가 이해하기로는,

1. 암묵적 갱신은

계약 만료 시점까지

임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시가 없을 경우에만 해

성립하는 것으로 알고 있는데,

본 건은 계약 만료 전에 제가 먼저 재계약 여부를 문의했으므로

암묵적 갱신에 해당하지 않는 것 아닌지요?

2. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권은

임차인의 거주기간을 최대 2년까지 보장하는 제도로 알고 있으며,

갱신 시 임대료 인상은 5% 범위 내에서 가능한 것으로 알고 있습니다.

즉, 갱신요구권 행사 = 임대료 동결은 아닌 것으로 이해하고 있습니다.

이 경우,

임차인의 암묵적 갱신 주장이 타당한지

또는 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대료 인상은 가능한지

그리고 임차인이 주장하는 월세 동결로 가는게 맞는건지

관련 법 조문이나 판례 기준으로

어떤 해석이 맞는지 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  본 사안은 암묵적 갱신에 해당하지 않으며, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대료 인상 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 계약갱신요구권은 원칙적으로 종전 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 것이 기본 구조이므로, 임대료 인상은 법에서 정한 범위 내에서만 가능하고 임대인과 임차인 간 합의가 전제되어야 합니다. 임차인이 월세 동결을 전제로 갱신을 요구할 경우, 임대인은 법이 허용하는 범위 내에서 인상 의사를 명확히 밝힐 수 있습니다.

• 법리 검토
  암묵적 갱신은 계약기간 만료 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 갱신 거절이나 조건 변경 의사표시를 하지 않은 경우에 성립합니다. 본 건은 임대인이 만료 전에 재계약 여부와 조건을 제시하였으므로 암묵적 갱신 요건을 충족하지 않습니다. 계약갱신요구권은 임차인이 행사할 수 있는 권리이나, 이는 자동으로 임대료 동결을 의미하지는 않으며, 법에서 정한 상한 범위 내 증액이 허용됩니다.

• 쟁점별 정리
  임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 계약기간은 원칙적으로 종전과 동일한 기간으로 갱신됩니다. 따라서 임차인이 일방적으로 6개월만 연장하겠다는 주장은 법적 근거가 약합니다. 임대인은 갱신 자체를 거절할 수는 없으나, 적법한 범위 내에서 임대료 인상 조건을 제시할 수 있고, 이에 대한 협의가 이루어지지 않으면 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

• 실무적 대응 방향
  임대인은 암묵적 갱신이 아니라는 점과 계약갱신요구권의 법적 범위를 명확히 설명하고, 인상률과 계약기간에 대한 입장을 서면으로 정리해 두는 것이 필요합니다. 이후 재계약서 작성 시 분쟁 소지를 최소화하기 위해 조건을 명확히 기재하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

우선 주택임대차보호법상 계약기간을 2년 미만으로 정하였다 하더라도 임차인은 계약기간 2년을 주장할 수도 있고, 2년 미만으로 정해진 기간을 주장할 수도 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 따라서 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따라 임대차기간 2년을 주장할 경우 설사 계약서에서 계약기간을 1년으로 정하였다 하더라도 동일한 조건(차임 인상 불가)으로 임대차계약기간 2년이 보장된다고 보아야 할 것입니다. 즉 사안의 경우는 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사의 문제는 아닙니다. 다만 사안의 경우에도 임차인은 계약기간 1년 또는 2년을 선택할 수 있을 뿐 임대인과의 합의가 없는 한 1년 6개월을 선택할 수는 없습니다(즉 임차인으로서는 계약기간 1년을 주장하고 퇴거하거나 아니면 2년을 거주해야하고, 1년 6개월만 거주하고 임대차기간 만료를 주장하는 것은 임대인이 이를 거부할 수 있습니다).

관련법령

주택임대차보호법

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

묵시적 갱신은 본인이 재계약을 문의했어도 명확한 합의없이 그 기간이 경과하면 인정되는 것입니다.

묵시적 갱신이나 계약갱신청구권행사시 기존과 동일한 조건으로 갱신되므로 동결을 주장할 수 있는 것이고 임차인 입장에 위와 같다면 임대인이 별도로 증액청구를 하여야 할 것입니다

현재 상태대로면 기존과 동일 조건으로 갱신된 상황이 맞습니다. 이상입니다