2주택자+1주택자 혼인합가시 매도 순서는??

Question

여자 - 분양권A : 21.1.7 조정지역 분양권 당첨

주택B : 21.1.8 투과지 5년 공임 분양전환(5년거주)

분양권A : 21.1.20 계약완료

남자 - 주택c : 21.7 취득 (현재 거주중)

질문 1. A주택과 B분양권은 일시적 2주택 가능한지

(2021.1.1 이후 취득한 분양권은 취득시점이 당첨일인것이 확실한가요??)

2. 불가 하다면 혼인 후 B주택 먼저 매도 시 혼인합가 비과세 가능한지

3. 그것도 불가하다면 혼인 후 C주택 먼저 과세로 매도하고 B주택 매도시 비과세 가능한지.

4. 다 안된다면 B주택 양도세를 절세 할수 있는 방법이 있는지...

분양권 취득일이 계약일인줄 착각하여 분양전환을 분양권 당첨 후에 받아버렸습니다. 최대한 절세할수 있는 방법이 있을까요???

Answer 1

안녕하세요. 조유록 회계사입니다.

1. 일시적 2주택이 아닙니다.. 2021년 이후부터 분양권을 갖고 종전 주택 매매시 과세가 됩니다. 2021년 이후부터는 종전 주택 취득 1년 이후 분양권 취득시 일시적 2주택이 가능합니다.. 공임 전환, 분양권 당첨 모두 정상적 취득이어서 순서에 상관없이 2주택자입니다. <참고로 양도세 기준 분양권은 당첨일(공급받는 지위에 해당하는 시기)이 취득시점 기준이 맞습니다>

2. 가능합니다. 세금 측면에서는 B주택 매도후 결혼 하시길 추천드립니다. 각각 1주택을 가진 부부가 결혼후 5년 내 매도 하는 주택은 일시적 1주택으로 인정받아 12억까지 비과세 이므로 세금이 없습니다.

3. 혼인 전 시점에서 C 주택 매도는 1세대 1주택으로 비과세입니다. 결혼 이후 5년내 남자의 C주택을 비과세로 매도 가능합니다.

4. B 주택이 조정대상 주택이며 2주택자라 세율이 20%가 추가가 될 것 같습니다. 취득 이후 2년이내 매도시 양도차액의 66%의 세율이니 잘 계산 하신후 진행하시길 추천드립니다.

아래 기사가 도움이 될 것 같아 알려드립니다.

https://www.hankyung.com/economy/article/2022010959091

도움이 되었으면 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

양도소득세 집행기준에서는 분양권 취득시점을 당첨일로 보고 있으며, 21.1.1 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다. 취득세 주택수 판단시에는 분양권 계약일에 주택을 취득한 것으로 보게 됩니다.