매매계약 후 임차권등기에 관한 질문입니다.

Question

안녕하세요.

회원님들의 고견을 여쭤보고자 이렇게 글을 씁니다

현재 저는다주택자로

갭투자한집을 매도하려고 계약준비중입니다

다만 기존세입자의 만기일자보다 제가 잔금받는 날이 늦어져전세금 반환 자금을 마련해야하는 상황입니다

만약 매매계약은 체결했는데

전세금을 기한내에 돌려주지 못해서

세입자가 임차권등기를 걸어버리면

실질적으로 어떤문제가 발생할까요?

​당연히 자금 마련을 해보겠으나

사람일이 어찌될지몰라서요ㅜㅜ

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임차인에게 주택 매매를 통지하고 퇴거를 매도 잔금일로 조정하고 매매 대금중 계약금으로 받은 금액은 임차인 계좌로 입금해 주세요. 매매통지내용, 임차인 계약만료시 계약해지 하겠다는 내용도 문자로 남겨 놓으세요.

임차권등기명령은 계약 만료 후 진행할 수 있습니다. 임대인 임차인 모두가 손해가 발생하지 않도록 협의를 하세요.

만기시 보증금을 반환 받지 못하면 임차인은 임차권등기명령, 매수자가 요구한 임차인 명도를 하지 못하면 계약

위반이 될 수 있고 손해배상도 해야 할 수 도 있으니 임차인과 협의가 우선입니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 잔금 전에 현 임차인이 임차권등기명령을 신청하는 경우 복잡한 문제가 발생될 수 있습니다. 대표적인 것이 매수인의 계약해지 및 배액배상 등을 포함될 수 있습니다. 따라서 가급적 그러한 일이 발생된다면 매수인을 잘 설득하여 해결하시는 수 밖에 없어 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문자님께서 계약기간이 끝났음에도 보증금을 돌려주지 못하면 임차인은 임차권등기명령을 신청하고 등기후 이사를 할것 입니다.

임차권등기된 임대차목적물은 다음 세입자가와서 전입신고와 확정일자등을 받아도 대항력을 취득하지 못합니다. 그리고 임차인은 보증금반환소송을 제기할 수 있고 , 경매등으로 처분될 수도 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임차권 등기가 된다면 매매 당사자인 매수자가 해당 권리문제를 이유로 계약해지를 요구할수 있고(가능성은 낮음) 임차권 등기를 말소는 임차인이 하는 것이기에 반환보증금 외 비용지급등의 문제가 발생할수 있습니다. 일단 현 임차인에게 상황을 전달하고, 매매 잔금일에 맞추어 보증금 반환과 주택인도를 진행하는것으로 협의해 보시고, 만기일 부터 전금일까지 발생되는 이자등을 지급해주는 조건을 제시하는게 진행상 무난해 보입니다.