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김두봉

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전세권설정해놓으면 전세금 백프로 안전한가요?

어머니께서 2000년도에 부모님께 형제네명이서 지분 상속받은 주택이잇는데 그게 2주택으로 되어잇어서 현재 3주택자이십니다 어머니가 지금 살고 잇는 아파트는 15년에 구입햇고 지금 이사를 갈려고 하는데 이 아파트를 팔면 양도소득세가 발생해서 안팔고 이 아파트를 월세나 전세로 놓고 다른 아파트 전세로 이사갈려고 합니다 전세권 설정하면 집주인에게 전세보증금 무조건 받을수 잇능건가요? 이사갈려고 하는 집전세가 2억정도 되구요 전세권설정비용은 얼마나 되나요? 그리고 기존 아파트를 월세로 놓을 경우 시세가 2000에 70인데 임대사업자 없이는 못하나요? 임대사업자 신고를 하고 해야 하면 월세로 못놓는데 전세로 놓으면 임대사업자 없이 할수 잇는건가요? 해운대 좌동입니다

    4개의 답변이 있어요!

    • 유창효 공인중개사

      유창효 공인중개사

      대한 공인중개사

      ∙

      안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

      1. 전세권을 설정하면 임차권보다는 권리보호가 유리하나, 보증금 반환이 100%가능하다고 말하기는 어렵습니다. 말그대로 안전장치중 하나일뿐 만기시 미반환은 일어날수 있고, 다만 전세권을 통한 임의경매자체가 바로 가능하기 때문에 시간적, 비용적 소모는 줄일수 있으나, 전액배당여부는 권리관계에 따라 달라집니다.

      2. 소유주택 임대차의 경우 임대사업자 등록여부는 선택사항이고 해당 사업자 등록없이 임대차를 진행하여도 문제가 되지 않습니다.

      답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

    • 이상엽 공인중개사

      이상엽 공인중개사

      경주대학교/부동산학과

      ∙

      안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

      전세권 설정은 전세금을 보호하기 위한 안전장치로, 전세권을 설정하면 임차인은 임의경매를 통해 전세금을 회수할 수 있는 권리가 생깁니다. 하지만 전세권 설정만으로는 전세금이 100% 안전한 것은 아닙니다. 양도한 부동산에 다른 채권이 있거나, 경매가 낙찰되지 않는 경우에는 전세금을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 전세권 설정 외에도 전세보증보험 등을 이용하거나, 임대인의 부동산 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

      전세권 설정에 드는 비용은 전세금의 0.24%에 해당하는 금액과 등기수수료 15,000원, 법무사 비용 등이 있습니다. 예를 들어, 전세금이 2억원이라면, 2억원 x 0.24% = 48만원 + 15,000원 + 법무사 비용으로 계산하시면 됩니다.

      기존 아파트를 월세로 놓으실 경우에는 임대사업자로 등록하셔야 합니다. 임대사업자로 등록하시면 소득세법상 주택임대소득으로 신고하셔야 하며, 세금도 납부하셔야 합니다. 임대사업자로 등록하지 않고 월세로 놓으시면, 사업자등록 미신청 가산세가 부과될 수 있습니다. 임대사업자로 등록하는 방법은 홈택스나 렌트홈에서 인터넷을 통해 신청하시거나, 시군구청을 방문하여 신청하시면 됩니다.

      전세로 놓으실 경우에는 임대사업자로 등록하지 않으셔도 됩니다. 전세로 놓으시면, 소득세법상 기타소득으로 신고하셔야 하며, 간주임대료를 산정하여 세금을 납부하셔야 합니다. 간주임대료는 보증금 등에 대한 이자율을 적용하여 계산하며, 인터넷에서 간단하게 계산해 볼 수 있습니다.

    • 고경훈 공인중개사

      고경훈 공인중개사

      대박행정사 및 공인중개사 사무소

      ∙

      안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

      전세권 설정하면 집주인에게 전세보증금 무조건 받을수 잇능건가요?

      ==> 전세권 설정이 만병통치약이 되지 않습니다. 설정전에 보증금 보호에 문제가 없는지부터 확인이 우선입니다.

      이사갈려고 하는 집전세가 2억정도 되구요 전세권설정비용은 얼마나 되나요?

      ==> 80만원 정도(법무사 비용 포함)입니다.

      그리고 기존 아파트를 월세로 놓을 경우 시세가 2000에 70인데 임대사업자 없이는 못하나요? 임대사업자 신고를 하고 해야 하면 월세로 못놓는데 전세로 놓으면 임대사업자 없이 할수 잇는건가요? 해운대 좌동입니다

      ==> 보유주택을 임대차하는 경우 반드시 임대사업자로 할 필요는 없습니다.

    • 구자균 공인중개사

      구자균 공인중개사

      구자왕공인중개사사무소

      ∙

      안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

      선순위로 전세권설정을 하시면 추후 경매로 넘어갈 시 낙찰금액에서

      1순위로 전세보증금을 보전받습니다.

      낙찰금액이 전세보증금 이상으로 책정되면 전액 반환받고

      그 이하로 낙찰되면 보증금 일부를 반환받을 수 없습니다.

      전세권설정비용은 전세금액의 2.2% [수수료, 법무사비용 별도] 입니다.

      임대사업자는 다주택자가 재산세, 종부세 등 세제혜택을 받기 위해 등록하는 사업자로

      임대사업자가 아니여도 월세로 집을 내놓으셔도 괜찮습니다.

      ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

      추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.