월세 2년 계약후 1년 연장중 누수로 인한 중도 퇴거 문제없이 가능한가요?

Question

23.7.3~25.7.3 2년 원룸 계약

23.12.4 매매로인한 집주인 명의 변경.

(명의변경으로 인한 계약서 작성은 하지않고 매매계약서를 부동산으로부터 전달받음)

25년 6월에 26.7.3 까지 1년 계약 연장.

(부동산을 끼지 않고 당사자끼리 계약)

25.7.25일 천장 누수 발생.

(물이 떨어지진 않았으나 천장이 젖음)

집주인께 연락드리니 몸이 아파 입원중이라며 딸한테 연락하라고 하여 따님과 연락.

윗집공사하여 25.7.27 누수 멈춤.

딸이 이 문제를 아버지(집주인 남편)에게 넘김.

집주인 남편분께 누수로 인한 상황 전달 후 보수 요청드렸으나 저에게 복구 도배관련 사항을 윗집과 연락하여 직접 처리하라고 하여 정상적인 거주가 어렵다고 판단해 25.7.28일 25년10월말 퇴거 통보함.

이후 윗집 전화번호 요청하여 드렸으나 감감무소식.

천장은 말랐지만 얼룩자국이 생긴 상황.

이후 집주인 25.8.6 사망.

오늘 집주인 딸한테서 전화가 와서

계약기간이 남았으니 계약기간까지는 거주 해야하지않느냐, 아니면 제가 세입자를 구해야 보증금(사천만원)을 줄 수있다는 식으로 연락이 왔습니다.

저는 누수로 인한 이후 보수문제로

7월28일에 10월말에 나간다고 미리 통보했는데 계약파기시 문제가 되는 건지 알고싶습니다.

Answer 1

1. 결론
   말씀하신 상황은 임차목적물의 하자로 인해 정상적인 거주가 곤란해진 경우에 해당하므로, 임차인은 계약기간 중이라도 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 집주인 측이 “세입자를 구해야만 보증금을 준다”라고 주장하는 것은 법적으로 정당하지 않습니다.

2. 피해자 입장에서의 대처
   임대차계약은 임대인이 주택을 정상적으로 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 포함합니다. 천장 누수와 같은 중대한 하자가 발생했음에도 보수 요청이 제대로 이행되지 않았다면, 임차인은 계약을 해지할 수 있고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이미 7월 말에 10월 말 퇴거를 통보하셨으므로, 이는 상당한 기간의 예고가 포함된 해지 의사표시로서 유효합니다.

3. 수사·재판 과정에서 고려할 점
   분쟁이 소송으로 이어질 경우 쟁점은 실제 거주에 지장이 있었는지, 임대인이 보수 의무를 이행했는지 여부입니다. 누수 발생 당시 사진, 대화 내역, 통화 기록, 보수 요구 정황을 증거로 제시하면 유리합니다. 집주인 사망으로 상속인이 임대인의 지위를 승계하게 되며, 따라서 보증금 반환 의무도 상속인에게 그대로 승계됩니다.

4. 변호사가 필요한 이유
   변호사는 누수 하자 및 보수 불이행 사실을 토대로 계약 해지의 정당성을 주장하고, 보증금 반환 청구 소송을 제기해 강제집행까지 이어갈 수 있습니다. 집주인 측에서 세입자 재계약을 조건으로 내세우는 주장은 법적 효력이 없음을 확인시켜 줄 수 있습니다.