공사대금을 지급 못하면 당연히 유치권자가 유치권을 행사하는 것 아닌가요? 적법한지 여부를 또 법에서 다투어야 하나요?

Question

공사한지 5년이 되었는데 집이 경매로 넘어가는 바람에 공매로 진행되어 현재 2개 호수가 소유권 이전이 된 상태입니다.

잔금을 치른 사람은 당연히 점유자를 내보내고 소유권자의 권리를 행사하려고 하는 것 같은데 유치권자는 공사비를 받아야 입주할 수 있게 해준다고 서로 팽팽한 입장인데요. 유치권자는 공사비를 못받았는데 적법 여부는 따로 가려야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

유치권이 성립하려면 공사대금 채권의 변제기가 도래해야 하고, 목적물을 적법하게 점유해야 하며, 채권과 목적물 사이에 견련성이 있어야 합니다. 단순히 공사를 했다는 사실만으로 당연히 유치권이 인정되는 것은 아닙니다.

특히 경매 절차에서 매수인은 유치권의 존부를 확인하기 어렵기에, 유치권자가 실질적인 점유를 유지하고 있는지, 피담보채권의 소멸시효가 완성되지 않았는지 등 법적 요건을 엄격히 따져야 합니다. 5년이라는 기간이 경과했다면 채권의 소멸시효 중단 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.

따라서 현재의 유치권 행사가 적법한지는 소송을 통해 다투어야 할 것으로 보입니다. 매수인은 명도소송을 제기하여 유치권의 성립 여부를 확인받는 것이 가장 확실한 해결 방법입니다. 유치권자 역시 본인의 채권이 유효함을 입증할 증거를 확보해야 할 것입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

유치권의 적법 여부는 법률적으로 다툼의 대상이고 공사대금을 미지급 받았다고 해서 반드시 유치권이 인정되는 것은 아니고 법에서 정하는 요건을 갖추어야 합니다. 따라서 그 내용을 다투는 것은 당연히 가능합니다. 이상입니다.