임의경매개시결정후 배당 요구 신청서 안내받았는데 전세계약기간이 남아 집주인과 계약 합의 취소 한 후에 임차권 등기 명령 신청해도 괜찮을까요?

Question

반전세 다가구 주택 임차인입니다.

'집주인'의 자녀, '관리인'의 부탁으로 반전세 연장 재계약하여 24년 1월달까지 계약 되어있습니다.

현재, 등기부등본에서 <임의경매개시결정> 확인하였고, 법원으로부터 배당 요구 신청하라는 안내문을 받았습니다. (배당 요구 종기일은 23년 6월 중순까지 입니다.)

또한 현재 저는 따로 지낼 거처가 있어 매달 관리비와 월세를 납부하며 해당 경매 건물에서 지내지 않아도 되는 상황 입니다. ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

아래 질문 두 개 드립니다.

1. 이런 상황에서 집주인 (혹은 전세 계약을 진행했던 관리인)과 전세 계약 중도 해지 합의 후에, 임차권 등기 명령 신청 후, 배당 요구 신청하여 저의 보증금을 지킬 수 있을지 문의 드립니다.

2. 만약 집주인이 전세 계약 중도 해지 합의 해주지 않았을 경우, 제가 배당 요구를 신청할 경우에는 임대차 계약이 해지 되는 것으로 알고 있습니다. 짐을 빼지 않고 점유율을 유지 하되, 배당 요구 신청서에 지연이자(배당 요구 신청일 부터 배당 기일 까지의 대출이자)도 배당 요구 신청이 가능한지 문의 드립니다.

(계약이 만료된 상황이고 임차권 등기 명령 신청해 두었으면 보증금 및 지연 이자까지 배당 요구 신청 가능한 것으로 알고 있습니다. 현재 계약이 남은 상황이지만 배당 요구 신청하면서 보증금 및 지연 이자까지 배당 요구 신청 가능한 상황인지 궁금합니다... ㅠㅠ)

답변 부탁 드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 계약기간 중에라도 배당신청이 가능합니다. 그리고 경매개시등기가 된 이후 임차권 등기 신청은 크게 의미가 없습니다.

2. 지연이자의 경우 임차권등기가 되고, 해당 주택에 거주하지 않았을 경우 임대인에게 청구가 가능하지만 배당으로써 이러한 지연이자까지 배당하지는 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1.이런 상황에서 집주인 (혹은 전세 계약을 진행했던 관리인)과 전세 계약 중도 해지 합의 후에, 임차권 등기 명령 신청 후, 배당 요구 신청하여 저의 보증금을 지킬 수 있을지 문의 드립니다.

->경매로 넘어갈 상황에서 집주인과 연락이 가능할 지 모르겠습니다. 집주인과 연락이 되면 카톡이나 문자로 대화를 나누기 바랍니다. 카톡이나 문자 대화를 보관하여 추후에 증거로 활용할 수있습니다. 임차권등기명령 신청시 첨부자료로 필요합니다. 그리고 내용증명도 필요합니다. 카톡 또는 문자 후 내용증명 우편을 송달하기바랍니다. 임차권등기명령이 등기부에 등기되면 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 배당요구 신청하고 이사를 가더라도 배당을 받을 수 있습니다. 낙찰가에서 등기부 권리순위에 따라 배당을 받기때문에 보증금을 모두 받을 수 있을지 일부만 받을 수 있을지 알 수 없습니다.

2.만약 집주인이 전세 계약 중도 해지 합의 해주지 않았을 경우, 제가 배당 요구를 신청할 경우에는 임대차 계약이 해지 되는 것으로 알고 있습니다. 짐을 빼지 않고 점유율을 유지 하되, 배당 요구 신청서에 지연이자(배당 요구 신청일 부터 배당 기일 까지의 대출이자)도 배당 요구 신청이 가능한지 문의 드립니다.

-> 새로운 주소로 전입신고를 하지 않고 본인 짐일부를 놓아 둔다면 대항력이 유지 됩니다. 지급명령에 의해 지연이자를 받아 낼 수 있지만 지연이자는 채권입니다. 지연이자도 배당요구로 신청이 가능하지만 지연이자까지 배당순서가 안 올 수도 있습니다. 낙찰금액에서 권리순위대로 배당이 진행되고 충분히 남아있다면 지연이자까지 받을 수 있습니다.