위반건축물 다세대주택 전세계약시 주의사항
안녕하세요.
아파트만 살다가 이런저런 사정상 다세대주택을 알아보게 되었고 전세계약을 앞두고 있습니다.
위반건축물(필로티 1층에 판넬구조물)인 점을 부동산을 통해 고지받았고 건축물대장도 확인하였습니다. 공용면적 무단증축이라 호실별로 개별 등기가 돼 있는 다세대주택이나 전체가 위반건축물로 지정되어 있다고 하네요.
해당 호실의 등기부등본상 현재 약간의 근저당이 있으나 이는 입주전에 말소하기로 약정받았고, 이외 과거 기록은 약 15년전의 말소된 전세권 설정내역이 있습니다. 근저당 해제에 대해서는 특약에 삽입하여 합니다. 20년 가량 된 빌라이며, 소유주 주소는 해당 빌라의 특정 호실로 되어 있습니다.
전세보증금은 공시지가의 약 110%가량이고 주변 매매시세에 비해 60~65%정도의 금액입니다.
전세대출은 필요없어서 제가 들어가는건 상관없는데 혹시 만기때 위반건축물로 인해 전세대출이 불가하여 다음 세입자를 얻기 힘들면 보증금 반환이 어려울까 걱정이 됩니다.
위반건축물의 경우 보증보험 가입도 어렵다 들었는데 최선의 방법은 무엇일까요? 확정일자만으로 보증금 대항력이 충분할지 전세권 설정 등의 다른 방편 역시 고려해야 할지 궁금합니다. 혹시 특약으로 전세기간 만료시 세입자 여부와 관계없이 전세보증금을 반환한다는 문구를 삽입하면 효력이 있을까요?
다세대주택 거주 경험이 없어 웬만하면 피하고 싶지만 거주요건상 대안이 없어서 이렇게 질문드려요.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문에서 말씀하신 것처럼 위반 건축물이 있는 경우 전세대출이나 보증보험 가입이 어려울수는 있습니다. 다만 전세가율이 높지 않기 때문에 다음임차인을 구하지 못하더라고 현재 상황으로는 경매를 통해서 보증금 배당자체는 가능할수도 있습니다. 그리고 위반 건축물이 있어도 전입신고와 확정일자를 통한 대항력, 우선변제권 확보는 문제가 없습니다.
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