포괄담보로 보증을 서게되면 등기부등본에 나타나나요?

Question

회사의 대표들이 포괄담보로 보증을 서는 경우가 왕왕 있습니다.

이 경우 대표 소유의 부동산 등기부등본에는 포괄담보 사실이 표시가 되는지 알고 싶습니다.

담보 금액을 소유 자산에 배분하여 나타내게 되나요?

이런 집에 전세 들어갔다가 전세보증금을 받지 못하는 경우가 우려되어 문의 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

등기부등본 을구에 근저당권서정으로 기록됩니다. 포괄담보라고 해서 별도의 용어를 쓰는 것이 아니라 보통 실제 빌린 돈의 120~130% 정도를 채권최고액으로 기재합니다. 등기부에는 단순 근저당처럼 보이지만 실제 은행과의 계약서상으로는 회사가 앞으로 빌릴 모든 대출이나 카드 결제 대금까지 이 부동산으로 책임진다는 의미를 담고 있습니다. 대표 소유 부동산이 여러개라도 금액을 쪼개서 나타내지 않습니다. 보통 각 부동산마다 전체 채권최고액을 동일하게 설정하는 공동담보 형태를 띱니다. 예를 들어 회사가 10억원을 빌렸다면 대표의 아파트 등기부에도 12억이 통째로 찍힙니다. 세입자 입장에서는 내 보증금보다 앞선 순위의 빚이 아주 크게 잡혀 있는 것으로 보이게 됩니다. 세입자가 주의할 상항은 우선순위에서 밀려나갑니다. 법인 대출을 못 갚아 경매에 넘어가면 은행이 세입자 보증금보다 먼저 돈을 가져갑니다. 선순위 채권이 집값의 일정비율을 넘는 경우가 많아 전세보증보험 가입이 거절될 확률이 매우 높습니다. 정리하자면 등기부에 은행 근저당이 크게 잡혀 있다면 포괄담보일 가능성이 높습니다. 이런 집을 보증금을 떼일 위험이 매우 크므로 계약 전 반드시 담보 말소 조건을 확인하시거나 가급적 피하시는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

은행에서 빌린 모든 자금에 대해 일정한 최고액까지 담보하는 포괄근저당 (대출, 보증, 신용카드 대금 등)은 등기부등본에 그대로 기록되지않고 근저당권으로만 표기되며 과거에는 금융기관에서 일반적으로 적용했었으나 최근에는 채무자나 물상보증인이 예상치 못한 빚까지 담보하게될 위험이 커서 개인에 대해서는 금지되었고 기업에 대해서도 금융당국의 지도에 따라서 신규 계약에서 한정근저당으로 전환하는 추세에 있습니다. 포괄근저당을 확인하려면 근저당을 설정한 은행에서 피담보채무확인서를 받아서 종류를 확인할 수 있습니다.

Answer 3

회사의 대표들이 포괄담보로 보증을 서는 경우가 왕왕 있습니다.

이 경우 대표 소유의 부동산 등기부등본에는 포괄담보 사실이 표시가 되는지 알고 싶습니다.

담보 금액을 소유 자산에 배분하여 나타내게 되나요?

이런 집에 전세 들어갔다가 전세보증금을 받지 못하는 경우가 우려되어 문의 드립니다.

==> 통상 공동담보로 근저당이 설정되게 되고 이러한 경우 공동담보목록을 작성하게 됩니다. 포괄담보 사실은 공동담보 명목으로 등기사항 전부증명서에 표기됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

포괄 담보 보증은 대표 개인 소유 부동산 등기부등본에 직접 표시되지 않습니다.

회사의 포괄 담보는 질권 설정으로 처리되며 부동산 근저당권이 아닌 주식, 예금권 등에 설정되므로 개인 부동산 등기부에 나타나지 않습니다. 다만 회사 부동산 등기부와 대표 지분을 확인하시면 되겠습니다.

법인 등기부 + 공동담보 목록을 확인해보시길 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

포괄담보 보증은 등기부등본에 표시되지 않습니다 대신 실제 위험은 나중에 가압류로 나타납니다

등기부만 보고 안전하다고 판단하면 위험합니다

등기부는 깨끗해도 안전하지는 않고 특히 사업하는 집주인은 추가 확인이 필수입니다

전세로 들어갈때는 등기부만 보지말고 임대인 신용 상태 사업하는 대표인지,법인 대표인지 체크를 해야 합니다

확정일자 + 전입신고는 최우선 보호 장치입니다