일시적1가구2주택 분양권 공동명의 관련문의드립니다.

Question

A비조정주택 23.1.31+ B비조정 분양권취득 23.6 취득했습니다.A주택은 현재 남편명의이고 3년뒤 A주택을 팔고 B주택에 거주하거나1년뒤 분양권전매도 생각하고 있습니다.세금부담이 적은쪽으로 하고싶은데 어느쪽을 택해야 할까요?분양권명의는 공동명의로 하는것이 각각하는게 유리할까요?

이용연 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.세법상의 1세대가 A주택(비조정지역 :  2023.01.31. 취득)+ B분양권(비조정지역 : 2023.06 취득)을 취득한 경우 B분양권도 현재 주택으로 보아 주택수에 포함함으로일시적 2주택자로 종전A주택의 양도시에 비과세를 적용받기 위한 요건은 다음과 같습니다.1) 종전주택(A)을 취득한 날로부터 1년이 경과된 이후에 B분양권을 취득해야 하며,2) B분양권을 취득하 날로부터 A주택을 양도해야 하며,3) 양도하는 A주택이 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택 취득시 2년 이상 거주)을 충족한 상태에서 양도를 해야 하며,4) A주택의 양도가액이 12억원 이하이어야 합니다.따라서, 상기의 A주택 취득일로부터 B분양권을 1년 이내에 취득한 것이 되어 일시적2주택 비과세특례 규정으을 적용받을 수 없어 A주택, B분양권 어는 것을 먼저 양도하더라도 양도소득세가 과세되는 것입니다.양도소득세 부담을 줄이기 위해서는 양도차익이 적은 것은 것을 양도하거나 또는A주택 도는 B분양권을 2년 이상 보유하다가 양도하는 것이 양도소득세 절세에 도움이됩니다.답변이 도움이 된 경우 "좋아요 + 추천" 눌러주시면 감사하겠습니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.A주택 취득일로부터 1년이상 지나고 B분양권을 취득하셔야 A주택을 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 따라서 위의 상태로는 A주택 양도세 비과세는 불가능합니다. A와 B 두개 중 먼저 처분하는 것은 어쩔 수 없이 양도세를 납부해야 하며 마지막에 처분하는 것은 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.양도세를 절세하기 위해서는 공동명의로 하는 것이 유리합니다. 공동명의 변경 과정에서 증여세 문제가 발생할 수도 있지만, 배우자로부터 증여받을 경우에는 10년간 6억까지는 공제가 되어 납부할 증여세는 없습니다.참고로 1주택+1분양권 보유 중, 1주택을 비과세 받는 방법은 아래와 같습니다.▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것 ▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.