부동산 상가 임대차 가계약 파기 시 위약금 관련

Question

안녕하세요~ 제가 가지고 있는 상가자리에 A가 들어오기로하여 가계약금을 이체해주신 상태이고, 내일 계약서를 쓰기로 한 상황입니다.

그런데 B가 더 좋은 조건을 제시했습니다. 또한 A에게 줄 위약금(가계약금의 2배)도 본인이 감당하고, A를 설득해보겠다고 연락처를 물어봤습니다.

(A는 계속 본인이 들어오고 싶어하십니다)

이런 경우에 A에게 가계약금의 2배를 위약금으로 주고, B와 계약해도 법적 문제가 없는건가요? 또한 이런 경우 주의해야할 건 어떤게 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

배액상환으로 해제는 가능하지만, A가 동의 없이 진행하면 추가 손해배상 및 분쟁 위험이 크기 때문에 반드시 합의서로 깔끔하게 끝내고 진행해야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

• 가 계약의 법적 성격
  가 계약금은 본 계약 체결 전 임시로 계약 의사를 확인하는 금전입니다. 일반적으로 가 계약 단계에서도 계약 의사가 인정되므로, 이를 파기하면 위약금 문제가 발생할 수 있습니다.

• 위약금 지급 방식
  통상적으로 가 계약금을 받은 임대인이 계약을 파기할 경우, 받은 금액의 2 배를 반환해야 합니다. 따라서 A에게 가 계약금의 2배를 지급하면 계약 파기 자체는 가능하다고 볼 수 있습니다.

• A에게 가 계약금의 2배를 지급하고 계약을 종료하면 원칙적으로 법적 문제는 크지 않습니다. 다만, A가 이를 받아들이지 않고 계약 이행을 주장할 경우 소송 가능성이 있으므로, 서면 합의와 위약금 지급 증거 확보가 필수적입니다.

• 구두 약속이나 단순 연락 만으로 끝내면 이후에 분쟁 소지가 커지므로 조심하셔야 합니다. 최근 대법원 판례에 따르면, 계약의 주요 내용이 합의된 상태에서 계약을 파기할 경우 해 약 금의 기준은 '실제로 받은 가 계약금'이 아니라 '약정 한 전체 계약금'이 될 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

우선 대법원 판례에 따르면 가계약 당시 보증금, 임대료, 입주일 등 핵심적인 계약 조건에 합의가 있었다면 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 계약이 성립된 것으로 간주하여 이 경우 해약금의 기준은 실제 받은 가계약금이 아니라 약정한 전체 계약금의 배액이 될 가능성이 높습니다. 또한 A가 계약 이행 의사가 강력하여 이미 중도금 성격의 금액을 입금하는 등 이행에 착수했다면 임대인이 일방적으로 계약을 해제하는 것은 불가능하며 무리한 파기보다 A와 원만하게 합의하여 계약을 종료하는 합의 해제 절차를 밟는 것이 가장 안전합니다. 특히 주의할점은 B가 A를 설득하겠다고 연락처를 요구하는 상황인데 A의 동의 없이 제 3자에게 개인 정보를 제공하는 것은 명백한 개인정보보호법 위반에 해당하여 형사 처벌이나 과태료 대상이 될 수 있으므로 절대 응해서는 안됩니다. 따라서 B의 제안이 매력적이더라도 먼저 A에게 상황을 정중하게 설명하고 가계약금 반환 및 추가 위로금 등을 제안하여 동의를 얻는 것이 우선이며 B와 계약을 진행할 경우 발생할 수 있는 모든 법적인 책임을 B가 실질적으로 담보할 수 있는지 명확하게 확인한 후 결정하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 문제 없습니다.

계약서 작성하고 중도금 이체 전까지 배액 배상하고 계약 해지 법적으로 가능합니다.

법적으론 문제 없지만 도의적으로는 마음이 무거울 순 있습니다.

감사합니다.