전세 계약시 특약으로 넣어 둔 항목에 대해서도 원상복구 의무가 있나요?

Question

전세 입주 시 프로젝터 및 스크린 사용을 위해 특약사항으로 '임대인은 임차인의 프로젝터 스크린을 설치하는것에 동의한다' 라고 넣었습니다. 프로젝터 및 스크린을 설치하면 못을 여러개 박게 된다는 사항을 사전에 설명했구요. 2년간 거주 후 계약 끝나고 이사하는날 못 자국(벽면 6개, 천장 3개)을 확인한 집주인이 도배비용 50만원을 제외하고 보증금을 반환 했습니다. 특약사항으로 넣었음에도 세입자가 도배비용을 변상할 의무가 있는건가요? 임대인 말로는 기본 계약 내용 5조에 원상복구의무가 써있는데 특약보다 위에 있으므로 변상을 해야한다고 합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

특약의 문귀의 의도가 임차인의 의도와는 달리 그 뜻이 임대인에 미치지 못하여 일어난 분쟁이군요.

"...설치하는 것에 동의하며, 못질 등 원상복구의 의무를 면제한다"라고 작성했으면 관계가 없었겠지만,

단순히 동의한다라고 했으므로 분쟁의 소지가 있고, 원상복구는 그대로 존재한다고 해석됩니다.

그럼에도 불구하고 일방적으로 임대인이 도배비용을 50만원이라고 임의로 공제하는 것은 무리가 있으므로, 도배사를 불러 협의후 원상복구내용을 결정하셔야 할 것으로 사료됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 임대차계약 기간 중 임대인과 협의해서 스크린을 설치하였여도 원상복구 의무는 임차인에게 있습니다. 그러나 도배비용까지 청구하는 것은 과도해 보입니다. 이러한 부분에 부당하다고 판단되는 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하시는 방법도 생각해 보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.

이 경우에는 공인중개사로서 답변하기 곤란한 점이 많습니다.

왜냐하면 의사표시가 서로 상대방에게 도달이 되었지만 잘못 해석되는 경우에 해당하기 때문입니다.

사실상 임차인의 입장에서는 사전에 못을 박아도 된다고 문자나 전화를 하셨을 거라 생각되고,

임대인의 입장에서는 못을 박는 것을 허용하나 자기 소유의 주택에 대해 당연히 원상회복을 기대하기 때문입니다.

그리고 아쉬운 점은 특약 상 "임대인은 임차인의 프로젝터 스크린을 설치하는 것에 동의하며, 추후 도배비용은 청구하지 못한다."라고 특약하는 편이 더 정확하다고 할 수 있습니다. 따라서 임차인께서는 원상회복 의무에 의하여 도배비용을 부담하시는 것이 법률상 맞습니다.

만일 이 점에 대해서 금액적으로 용납하기 힘든 경우에는 주택임대차 분쟁조정위원회(인터넷 사이트 신청)에 조정을 받아보는 방법으로 일부 면제를 받아보심이 어떨까 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

프로젝터 밎 스크린 설치에 대한 임대인에 대한 동의가 있었지만 원상복구에 대한 협의가 없어기때문에 임대인은 본인에게원상복구 비용을 청구하는 것입니다.

특약사항에 구체적으로 작성하지 않을 경우 다툼이 생길 수도 있습니다. 비용이 많다면 임대인과 본인이 일정부분 가각 부담하는 밥업으로 협의가 최선의 방법으로 보입니다.