전월세 계약기간이 1년 남았는데 갑자기 집주인이 집을 빼달라고 합니다.
월세 세입자 입니다.
갑자기 부동산에서 집을 급히 빼달라고 전화가 왔습니다. 그 부동산을 통해 소개받은 아파트로 작년 6월에 이사왔으며, 그당시 집주인이 1년 6개월만 계약 가능하다고 해서 급한나머지 그 조건으로 이사를 왔습니다.
이제 1년이라는 계약기간이 남은 상태죠.
현재 보증금 2000만 원에 월세 155만 원을 내고 있고, 한번도 월세를 밀린적이 없습니다.
이 추운 겨울에 갑자기 집을 빼달라고 전화가 왔는데 기분이 정말 안좋더군요.
집주인은 연락이 없었는데 부동산이 일방적으로 잔머리 쓰며 전화한건가 라는 생각도 들고 엄청 서럽고, 괘씸하더라구요.
오히려 이런경우에는 부동산이 앞장서서 막아줘야 하는거 아닌가요?
요즘 갑자기 집값이 오르고 해서 거꾸로 부동산이 집주인을 꼬득인거같은 나쁜생각까지 듭니다.
등기부등본을 보니 집주인이 대출을 풀로 다받았더라구요.
헌데 지금 이 아파트를 전세를 놓게되면 대출금을 상환하고서도 2~3억이 남게되겠더라구요.
아파트 매물도 없고 하니까 부동산에서 집주인 꼬득여서 전세로 갈아태우게 한거 같아요.
성사되면 중개인 수수료만 5000만원 넘게 받을 듯 하더군요.
그래서 더 화가 납니다.
저는 월세 세입자여도 임대차 계약에 의해 계약한 것인만큼 보호받고 싶습니다. 집주인이 나가라하면 나가야 하는건 아니겠지만 혹시라도 집주인이 큰 사정이 있거나, 또는 나가달라고 우리를 괴롭혀서 정말 나가야되는 상황이면 어떤 보상을 받을 수 있을까요?
월세도 만기시 임대차3법으로 보호받을 수 있을까요?
기분도 안좋고, 만기때 안나가고 연장할까 해서요.
또한 만기시 연장때는 어떻게 해야 하는건지요?
사장님께서는 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하실 수 있습니다. 그러면 2년을 더 거주하셔도 됩니다. 하지만 현 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수도 있습니다. 대한법률구조공단 산하 분쟁조정위원회에서는 2년 동안 정당한 이유없이 제3자에게 임대하거나 매도하는 경우 새 임대차법 내지 민법 상 손해배상책임을 질 수도 있는 점을 안내했습니다. 하지만 임대차법에서는 손해배상을 해야 하는 경우로 '제3자에게 임대한 경우'는 명시했다. 하지만 '다른 사람에게 해당 주택을 매도한 경우'는 포함되지 않았습니다. 이 주택을 산 새로운 매수자는 본인이 실거주 할 수도 있고 제3자에게 임대를 할 수도 있는데 기존 세입자에게 손해배상을 할 의무가 없습니다.
법조계에서는 임대차법이 아닌 민법상의 '불법행위'에 따라 세입자가 집주인으로부터 손해배상금을 요구할 수는 있는 것으로 본다. 다만 이 경우에도 집주인이 애초부터 실거주 의사가 없었다는 점을 세입자가 입증해야 하기 때문에 실제 손해배상 소송까지 가기가 어렵다고 지적합니다.
(만약 집주인이 계약갱신청구권을 받아준다면 5%상한으로 전세보증금을 인상할 수 있습니다.)
현재 매매에 대한 계약갱신 청구권에 대한 정확한 법이 마련되어 있지 않아서 분쟁조정위원회나 국토부의 입장을 살펴봐야하고 현재 법이 마련되어있지 않기 때문에 답을 내리기 어렵습니다.
아래에 관련사항 주소링크 해드렸는데 참고하시면 됩니다.
이번에 개정된 주택임대차보호법입니다.
① (계약갱신청구권 도입) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함
* ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)
- 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄
② (직접거주 갱신거절에 대한 손해배상) 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도,
- 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함
*아래는 국토부의 Q&A 가져왔습니다.
1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구
☞ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, 20.6.9)은 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용
2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?
☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장
3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨
4) 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?
☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함
다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함
(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)5) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,
(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)① 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
☞ 불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음
② 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 가능함
③ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 가능함
☞ 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능
***임대료 상한***
1) 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?
☞ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용
2) 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지?
☞ 그렇지 않음. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음
3) 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?
☞ 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능
4) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?
☞ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란
☞ 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율*이 적용됨
* (법정전환율) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용
실거주 목적으로 계약갱신청구 거절 후 매매, 처벌 힘들다https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=ifreesia&logNo=222109375843&isFromSearchAddView=true
집주인이 빠뀔경우 계약갱신청구권https://blog.naver.com/ifreesia/222084426473
전세낀 매매(1)https://m.blog.naver.com/ifreesia/222086867311
전세낀 매매(2) https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=ifreesia&logNo=222092003496&isFromSearchAddView=true
