계약서 쓰기 전에 매매목적물, 계약일, 매매대금정도만 특정했는데 계약파기시 매수인에게 2배로 줘야하나요?
계약서는 안 썼고 가계약금 300만원만 걸어놓은 상태에서 매도인인 제가 계약을 파기하려고 합니다.
가계약 당시에 매매대금, 매매목적물, 계약날짜만 특정되어 있었고 중도금 등에 대한 구체적인 합의도 없었습니다. 당연히 계약파기시 2배로 돌려줘야 된다는 말도 없었고 문자로 가계약 통보도 보내주지 않았습니다.
지금 매도인 측인 제가 계약 파기를 원합니다. 공인중개사는 구두로 한 가계약도 계약이라고 하는데, 가계약금 입금 당시에 나중에 계약서 쓸 때 계약금 받는다고 했는데, 공인중개사 측에서 대화가 통하지 않고 이건 계약서 쓰기 전에 일부 금액을 넣는 거라고 집까지 찾아와서 계좌번호를 알려달라고 해서 300백만원을 받았습니다.
공인중개사가 가계약금도 계약이라고 위약금 2배로 돌려줘야 한다고 하고 중개 수수료도 내야된다고 합니다.
1. 중개 수수료 청구권은 구두 계약, 가계약시에는 없는 걸로 알고 있는데 맞나요?
지금 이 경우는 중개수수료 안 내도 되죠?
2. 지금 계약일도 상대방인 매수인의 사정으로 원래 하던 날짜가 미뤄졌는데, 공인중개사 측에서는 날짜는 상관없다고 합니다.
이 경우에도 가계약 파기시 2배 돌려줘야하나요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 박기훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 부동산중개의 법적 성격은 위임계약에 해당합니다. 위임이란 사무의 처리를 위탁하는 것을 의미합니다.
민법 제686조 제2항은 "수임인이 보수를 받을 경우에는 위임사무를 완료한 후가 아니면 이를 청구하지 못한다. 그러나 기간으로 보수를 정한 때에는 그 기간이 경과한 후에 이를 청구할 수 있다."고, 같은 조 제3항은 수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다. 규정하고 있고, 이와 더불어
공인중개사법 시행령 제27조의 2는 중개보수의 지급시기와 관련하여 "중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다."라고 규정하고 있습니다.
따라서 사무처리를 완료하지 못한 경우에는 사무처리를 완료하였을 경우 인정될 수 있는 금액 상당의 중개수수료를 요구할 수는 없습니다. 다만 이미 처리한 사무의 비율에 따른 사무처리 비용이 인정될 수는 있겠습니다.
2. 가계약의 성격이 법률적으로 정하여진 것은 아니고 당사자의 구체적인 의사에 따라 그 내용이 다양하게 해석될 여지는 있습니다. 그러나, 부동산 매매계약에 있어서 가계약은 매매예약으로 볼 여지도 있고, 일반적으로 매도인은 가계약금을 수령함으로서 매수인에게 본 계약을 체결할 의무를 부담하게 되고, 매수인은 본 계약을 체결함을 강제하기 위한 일종의 담보로서 가계약금을 지급하게 되는 것입니다. 따라서 매수인이 본 계약을 체결하기를 원하지 않는 경우에는 이미 지급한 가계약금을 포기하여야만 한다는 점에는 다른 이견이 존재할 수 없습니다.
매도인은 가계약으로 인하여 매수인의 본 계약 체결 요구에 응하여야 할 의무를 부담하는 것인바, 이를 스스로 져버리는 경우 계약금의 일반 법리가 적용될 수 있습니다.
민법 제565조(해약금) 제1항에서는 "매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."고 규정하고 있는바, 위 조문상으로 계약금은 해약금으로 추정되고 매도인의 경우에는 계약을 해약하기 위해서는 매수인에게 그 배액을 제공하게 됩니다.
현재의 상황에서 매수인은 가계약의 존재만으로 본계약의 체결을 이행할 것을 강제할 수 있습니다. 따라서 가계약을 해제하고 싶어하는 매도인으로서는 가계약금의 배액 상당액을 매수인에게 제공하고 계약을 해제하는 쪽으로 협의가 필요한 것입니다. 참고하시기 바랍니다.
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