임야 토지 매매시 공시지가 수준으로 생각해야 하나요?

Question

토지에 대해 아무것도 모르다보니 매매상담전 대충은 알아야 될거같아 여쭤봅니다.

부동산 정보 통합 열람을 해보니 사진첨부 처럼 검색이 되구요.

지목은 임야, 면적은 일만m2 정도 되는 허허벌판 땅입니다.

지번은 산인데 왕복4차선도로가 10m밑에 위치해있구요.

또 바로 옆 토지에는 모텔인지 기숙사인지 짓다만 건물이 있네요.

지금 문의드리는 토지까지가 딱 준보전산지 경계이고 바로 옆 토지부터는 농림지역입니다.

도로 건너편으로는 초등학교와 아파트가 있습니다.

공시지가로는 약 5000원정도 나오는데 이땅을 매도하고 싶습니다.

물론 위치나 상황에 따라 다르겠지만 적정가를 모르겠습니다.

도로가 연결되있지않으니 맹지로 분류되어 공시지가 수준으로 생각해야하는지..

소위 말해 호갱은 되고 싶지않아 여쭤보니 조언 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

부동산중 토지를 전문으로 15년째 중개업을 하고 있습니다.

토지는 용도지역이 보전관리, 자연녹지가 혼재하고

지목은 임야이며, 현황은 맹지입니다.

질문은 이 토지를 공시지가 수준으로 매매해야 하는지? 로 이해 됩니다.

공시지가와 매매가격을 구분해 보겠습니다.

1. 공시지가

나라에서 세금을 과세하기 위해 각 토지별 책정한 가격을 말합니다.

요즘에는 시세를 많이 반영한다고 합니다.

2. 매매가격

용도지역, 지목, 토지의 생김새, 도로 현황, 토지의 활용방안 등이 반영된 실제로 거래되는 금액을 말합니다.

요즘에는 실 거래가격을 많이 반영하여 공시지가를 산정하는 것으로 알고 있습니다.

하지만, 토지는 위의 2번 처럼 많은 요소가 반영되어 실거래금액이 형성됩니다.

대부분의 사례에서는, 공시지가 보다 실매매가격이 높게 형성되는 것이 맞습니다.

하지만, 질문자 처럼 맹지의 경우에는 반대인 경우도 많습니다. 특히 임야인 경우에는 더욱 그렇습니다.

산 꼭대기에 있는 토지에도 공시지가는 책정되어 있지만, 실제로 매입하려고 하는 사람은 매우 드물기 때문에

매매가격이 공시지가가 훨씬 낮을 수 있죠. 아니 아예 살려고 하지 않기 때문에 매매가격 책정이 어려울 수도 있는 경우도 많습니다.

질문자님께서 질의하신 의도는 알고 있습니다. 속지 않고 매매하시길 원하시는 것이죠.

그 부동산의 가치를 가장 정확히 알고 있는 사람은, 그 토지 인근의 공인중개사사무소 입니다.

몇군데 전화해 보셔서 시세를 파악해 보시기 바랍니다. 그것이 가장 정확한 데이타일 것입니다.

공인중개사 사무소를 통해 토지 시세를 파악하실 때는 토지의 정확한 위치를 알려 주셔야 합니다. 그냥 대충 알려주시고, 그 인근의 시세가 얼마인지 묻는 것은, 시세 파악하는 시간이 매우 길어질 수 있을 것입니다.

토지는 대상지와 바로 그 옆에 토지 시세가 2~10배 이상 차이가 날 수도 있기 때문입니다.