배우자에게 증여받은 주택을 양도할 때에 비과세 문제 질문드려요

Question

아하 전문가님, 안녕하세요

법적인 부분까진 자세히 모르지만,,

양도세를 줄이기 위해서 배우자에게 증여를 해서 취득가액을 높여놓으면, 처음부터 증여했던걸 취소하고 당초 금액을 취득가액으로 해서 양도세 계산한다?는 세법인 있는 걸로 압니다.

그럼 만약, 처음 증여한게 취소하고 양도세가 적용됐는데, 이게 1가구1주택 비과세 대상이어도 똑같나요?

뭔가 벌칙조항 같은데 오히려 혜택이 되는것 같네요..

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

 결론부터 애기하자면 1세대 1주택 비과세 대상인 경우에도 완전하게 동일합니다. 심지어 비과세 요건 중 거주기간 판단에 있어 이전 증여자의 보유기간까지 통산해줍니다. 이에 같은 취지의 수많은 예규가 있지만 그중 하나 를 요약하자면,

주택을 동일세대에게 증여 후 5년내 양도한 경우 1세대1주택 비과세 여부(서면부동산2016-5213)

[요약] 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것임.

하지만, 혜택이라고 보기는 좀 애매하다고 보입니다. 증여 후 양도의 경우 양도로 보는 규정은 양도의 취득가액을 증여자(즉 증여당시의 가액이 아니라 그 부동산의 최초 취득가액)를 기준으로 판단하기에 양도차익이 커지게 되는 결과가 발생합니다. 결국 증여과정에서 발생하는 취득세(증여세야 6억 재산공제를 받으므로 거의 없겠으니) 등의 비용만 날린 셈이 되는 것이라 오히려 손해일 여지가 많습니다.

도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우회양도로 인한 부당행위계산부인에 관한 질문으로 보입니다.

양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여(배우자 이월과세를 적용받는 경우 제외)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 봅니다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 상속세 및 증여세법의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니합니다. 즉, 당초 납부한 증여세는 환급받을 수 있습니다.

양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소한 경우에 한하므로 1세대 1주택 비과세를 적용하여 부담할 세액이 감소한 경우, 해당 규정을 적용하지 아니합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

말씀하신 것처럼 양도소득세는 양도소득세 이월과세라는 규정이 있습니다. 거주자가 양도일로부터 소급하여 5년이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 부동산 등을 양도함에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 그 자산을 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득당시를 기준으로 계산합니다.

하지만, 이 경우에도 예외가 있습니다. 말씀하신것처럼 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 양도일 경우는 조세회피의 수단이 될 수 있기 때문에, 이 경우는 제외가 됩니다.

참고로, 증여거래는 취소되는 것이 아니고 증여는 인정을 하되, 취득가액과 취득시기를 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하는 것입니다. 따라서 증여거래는 인정되므로 증여세는 양도시 필요경비로 인정이 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.