부채를 갚고 명의변경시 양도소득세 비율은 얼마일까요?

Question

(부담부증여의 경우, 재산을 증여받은 자는 해당 재산(주택)가격에서 대출(2.5억)을 차감한 가액에 대해서 증여세 신고를 해야 하며, 증여자는 대출(2.5억)의 이전에 대해서 양도소득세를 신고 및 납부해야 합니다) 답변을 주셨습니다.

남편에서 제 명의로 변경시 대출 제외 양도소득세를 내야한다면 집값의 몇% 를 세금으로 내야 하는지요(가격 10억 미만) 또 한 이럴 경우 양도소득세를 내기 어려울때 다른 대안이 있을까요?

제 이름으로 가등기를 해놓거나 기타 다른 방법으로 배우자가 맘대로 집 대출을 하지못하도록 제어 할 수 있는 방법이 궁금 합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

또한 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 양도소득세는 부채를 제외한 가액에 대해서 납부하는 것이 아니라 부채를 상대에게 이전하였으므로, 이전한 부채가액에 대해서 양도소득세를 납부하는 것입니다. 문장을 잘 보셔야 합니다. 양도소득세를 계산하기 위해서는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 보유주택수, 조정대상지역 여부에 따라 달라지므로 구체적인 정보가 있어야 부담부증여에 따른 양도세, 증여세 계산이 가능한 것입니다.

2. 부동산을 증여받으면서 해당 부동산에 담보되어있는 부채를 이전받는 방법은 부담부증여 밖에 없습니다.

도움이 되셨길 발바니다. 감사합니다.