임대사업자의 전세 물건 보증보험 가입 가능여부

Question

안녕하세요. 임대사업자와 전세계약을 진행하려고 하는데, 해당 물건의 보증보험 가입 가능 여부에 대해 문의드립니다.

• 해당 물건은 단독주택이며, 전세금은 8천만 원입니다.

  • 기준시가 적용 관련

    • 제가 확인한 바에 따르면 공시지가가 7억 원이므로 기준시가 190%가 적용되는 것으로 알고 있습니다.

    • 다만 임대인은 170% 적용이라고 하여 혼선이 있어, 첨부드린 자료를 토대로 실제 적용 기준(190% 여부)을 확인 부탁드립니다.

  • 보증보험 가입 가능 여부 산식 확인

  • 기준시가 190% 적용 시, 아래와 같이 계산했습니다.

    • 공시지가: 704,000,000원

    • 건물 주택가격: 704,000,000원 × 190% = 1,337,600,000원

    • 보증한도: 1,337,600,000원 × 90% = 1,203,840,000원

    • 채권최고액: 492,000,000원

    • 기존 선순위 전세금: 518,571,424원

    • 합계(채권최고액 + 선순위 전세금): 1,010,571,424원

    검토 결과, ① 담보권 설정금액 ≤ 주택가격의 60% : 충족

    ② 담보권 설정금액 + 임차보증금 ≤ 주택가격의 90% : 충족

    따라서,

    • 보증한도 - (채권최고액 + 선순위 전세금) = 193,268,576원

    • 전세금 8천만 원을 초과하므로, 보증보험 가입 가능으로 판단됩니다.

  위 계산 및 판단이 맞는지 확인 부탁드립니다.

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Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

단독주택은 통상 170% 또는 190%가 적용됩니다

190%는 공시가격 6억 원 이하 주택에 적용되는 경우가 많습니다

질문자님의 주택은 공시지가가 7억 400만 원이므로, 170% 적용이 더 타당할 수 있습니다

확정은 반드시 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에 확인 필요합니다

공시지가 구간별 세부 기준이 기관마다 약간 다를 수 있으니 확인을 해보시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

해당 단독주택이 2024년 7월 이후 새 기준(공시작 *126%)를 적용받는 경우 첨부하신 산식보다 한도가 낮아질 수 있으므로 공시가 126%한도로 다시 계산해보시길 바랍니다.

8천 만원 전세금은 대부분 경우 가입 한도 내에 속하므로 현행 기준을 만족한다면 보증보험 가입이 가능합니다.

임대사업자는 세입자가 이미 전세보증금 반환보증에 가입했더라도 별도로 임대보증보험 의무가입 대상입니다.

감사합니다.