다가구 주택 경매 배당순위 관련 질문있습니다.

Question

안녕하세요. 제가 거주하고 있는 다가구 주택이 현재 경매진행이 되고 있는 상태입니다(최근 유찰1회)

전세사기 경매배당과 관련하여 여러 사례를 보던 중 궁금한 점이 있어 질문 드립니다.

Q. 저희 다가구 주택 은행 근저당권은 2020.6.23에 채권최고액 6억8천만원이 설정되어 있는 상황입니다.

지금 같은 상태에서 경매낙찰시 1순위 은행 근저당 6억 8천만원으로 근저당권을 말소한 후

현재시점 2025년 기준 서울지역 5천5백만원으로 2순위인 최우선변제금이 각 가구마다 배분되는 건가요?

(제가 알기로는 근저당권 설정 날짜인 2020.6.23.기준 서울 3천7백만원으로 최우선 변제금을 산정해야 하는 거 아닌가요?)

제가 알고있는 내용과 다르게 경매배당순위에 따라 은행 근저당을 먼저 말소시키고 현재 시점으로 최우선 변제금 산정하는게 이해가 되지 않아서요.. 소중한 답변 기다리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

다가구 주택의 경매 배당순위와 최우선변제금에 대한 질문에 대해 설명드리겠습니다.

경매 배당순위

1. ​근저당권​:

   • 경매에서 배당은 일반적으로 ​근저당권​이 가장 우선합니다. 따라서, 경매 낙찰가에서 가장 먼저 근저당권에 의해 담보된 채권이 변제됩니다. 귀하의 경우, 2020년 6월 23일에 설정된 채권최고액 6억 8천만 원의 근저당권이 1순위로 변제됩니다.

2. ​최우선변제권​:

   • 최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 일정 금액을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 금액은 임차인이 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우에 적용됩니다.

최우선변제금 산정 기준

• ​최우선변제금의 기준 시점​:

  • 최우선변제금은 ​경매개시결정 당시​의 법령에 따라 산정됩니다. 즉, 경매개시결정이 내려진 시점의 최우선변제금 기준을 따릅니다.

  • 따라서, 귀하의 경우 경매개시결정이 2025년에 이루어졌다면, 2025년 기준의 최우선변제금(서울 지역 5천5백만 원)을 적용받게 됩니다.

• ​근저당권 설정 시점과의 관계​:

  • 최우선변제금은 근저당권 설정 시점과는 무관하게, 경매개시결정 시점의 법령을 기준으로 합니다. 따라서, 2020년 6월 23일의 근저당권 설정 시점이 아닌, 경매개시결정 시점의 최우선변제금 기준을 적용받습니다.

결론

경매 배당에서 근저당권이 먼저 변제되고, 그 다음으로 최우선변제금이 적용됩니다. 최우선변제금은 경매개시결정 시점의 법령에 따라 산정되므로, 귀하의 경우 2025년 기준의 최우선변제금이 적용됩니다. 이 점이 혼란스러우셨다면, 경매 절차와 관련된 법령의 적용 시점을 다시 확인해 보시기 바랍니다.