부동산매매관련 무권대리에 대해 문의드립니다
대리권이 없는 사람이(A) 다른사람(B)의 명의로 A의 부동산을 C에게 매도해 소유권이전등기를 해줬을때 나중에 A가B를
단독상속한경우 B와C사이 매매계약은 무효가 되는것인가요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질문이 무권대리와 다소 다른식으로 구성되었습니다.
1. 질문에서는 매매계약상의 명의인을 B로 적은 것에 불과하고, 매매의 목적물인 부동산이 A의 소유인 이상 부동산에 대한 처분권한(소유권의 일부)이 없는 것이 아니어서 법리상 무권대리가 아닙니다.
오히려 표시를 단순히 잘못한 것에 불과하여 규범적 해석을 통해 B와 C간이 아니라 A와 C가 거래한 것으로 보아 매매계약의 효력이 유지될 여지가 있습니다.
2. 무권대리행위가 되기위해서는
부동산이 B의 명의여야 하고, A가 B의 대리인이라고 현명한 상태에서 B와 C간에 계약이 체결되어야 합니다. 이는 본인(진짜 소유자)가 추인하지 않는 한 매매계약이 무효가 됩니다.
참고) 부동산이 B의 명이이면서, A가 자신의 자산인 것처럼 매매한 경우에는 '무권대행'이라고 합니다.
3. 만약 무권대리 행위를 하였는데, 본인이 사망하여 무권대리인이 이를 상속하는 경우
무권대리인은 본인의 추인권 및 추인거절권을 상속받게 됩니다(부동산 소유권에 기인하는 당연한 권리로 볼 수도 있습니다). 이때 무권대리인은 추인거절권을 행사하여 매매계약의 추인을 거절할 수 있는지가 문제되는데, 대법원은 명시적으로 이는 신의칙에 반하는 것이어서 허용되지 않는다 판시하였습니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위 질문의 확인이 필요합니다. 대리권 없는 A가 B를 대리하여 B의 부동산을 C에게 양도한 경우에
추후 A가 B를 단독 상속한 경우에 매매계약의 효력에 대해서 문의 하셨습니다.
해당 행위는 무권대리 행위에 해당하게 됩니다.
대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 않으면 본인에 대하여 효력이 없습니다(「민법」 제130조).
추인 또는 거절의 의사표시는 상대방에 대하여 하지 않으면 그 상대방에 대항하지 못합니다. 그러나 상대방이 그 사실을 안 때에는 그렇지 않습니다(「민법」 제132조).
추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 그 효력이 생깁니다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못합니다(「민법」 제133조).
무권대리인이 본인을 단독 상속한 위와 경우, 무권대리인은 본인의 지위에서 추인을 한 것으로 보고, 본인의 지위에서 추인거절권을 행사할 수 없습니다(대법원 1994.9.27. 선고 94다20617 판결).
그러므로 위의 매매행위는 무권대리인이 단독으로 본인을 상속한 경우로 유효한 매매계약이 될 수 있겠습니다.
이해에 참고가 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
A가 B의 동의 없이 B의 부동산을 매도한 후, 상속을 하게 된 경우를 상정한 것으로 보입니다.
이 경우, B와 C간의 계약관계는 무권대리로 무효가 될 여지가 있으나, B를 상속한 A가 무권대리를 주장하는 것은 신의칙에 반합니다.
