부모가 제 명의 빌라 대출을 상환하고 명의 이전할 경우

Question

안녕하세요. 다음과 같은 상황에서 증여세 및 취득세 관련 문의드립니다.
제 명의로 된 빌라(공시가격 104,000,000원, 대출 잔액 약 84,000,000원)를 부모님이 대출을 전액 상환하는 조건으로 본인 명의로 이전하려고 합니다.
실거래는 없고, 시세는 150,000,000원이나 거래사례는 드문 지역입니다.

1. 이 경우 전체가 증여로 간주되는지, 아니면 채무인수형 일부 증여로 보는지 궁금합니다.

2. 증여재산가액이 공시가격 104,000,000원에서 채무 84,000,000원을 뺀 20,000,000원으로 계산되는지

3. 성인 기준으로 10년간 공제 50,000,000원이 적용되어 증여세가 없는지

4. 명의 이전 시 취득세는 공시가격 기준 3.5%로 계산되는지

5. 이 과정에서 명의신탁 등 세무상 리스크가 있는지도 알고 싶습니다.

가족 간 증여이고, 이후 정식으로 증여세 신고할 예정입니다. 계약서 작성 시 유의사항도 간단히 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.

(1) 담보대출이 있는 주택을 양도하는 것이므로 부담부증여에 해당합니다.

(2) 증여재산가액은 빌라의 시가인 150,000,000 - 채무 84,000,000 = 66,000,000원입니다. 그러나 거래 사례가 드문 경우라면 시세인 150,000,000원이 빌라의 시가가 맞는지 추가적인 확인이 필요할 것입니다.

(3) 공시가격을 시가라고 가정한다면 증여세가 발생하지 않을 것으로 생각됩니다. 다만 귀하의 입장에서 양도소득세가 발생하게 됩니다.

(4) 증여로 인한 취득이므로 취득세율은 3.5%가 적용됩니다.

(5) 부동산에 대한 명의신탁이 이루어지는 경우 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 채무까지 넘기는 것이므로 부담부증여에 해당합니다.

2. 시가에서 채무액을 뺀 금액이 증여받은 금액입니다.

3. 직계비속으로부터 증여받을 경우 증여받은 금액에서 10년간 5천만원이 공제가 가능합니다.

4. 시가 기준으로 취득세를 납부합니다. 채무 이전분에 대해서는 주택수에 따라 1%~12%, 증여취득분은 4% 로 보시면 됩니다. (부가세금 포함)

5. 명의신탁에 해당하지는 않습니다.