자식이 부모에게 부동산 증여시 증여세는 얼마인가요?

Question

제 명의로 엄마가 경매로 잡은 빌라가 있는데 명의를 바꾸려니 대출승계도 안되고 사정상 대출을 새로 받기가 어려워서 상속으로 가려하는데 알아본바 부모에게 각 5000씩 가능한걸로 알고있습니다.

현재상황은 아래와 같습니다.

경매로 낙찰받은 빌라 9300만원

대출 7000만원

공시시가 1억 4천

감정가액 1억 7천

이렇게되면 어떤금액으로 산정되는지요

그리고 증여하고도 부모님이 대출금을 갚아도 증여세를 내는지요? 지금도 계속 내고 계시거든요.

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

대출승계가 안될 경우, 일반적인 증여를 하시면 됩니다.

증여재산은 시가로 평가합니다. 시가 1.7억, 증여재산공제 5천만원을 가정할 경우 어머니가 납부해야할 증여세는 약 1,400만원입니다. 증여 이후 질문자님 명의의 대출을 부모님이 대신 상환할 경우 증여에 해당합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

먼저, 증여재산평가는 시가평가가 원칙이므로 감정가액이 있으시다면 1.7억이 증여재산가액이 됩니다.

증여와 함께 대출도 승계한다면 부담부증여로 증여재산가액에서 채무이전액(대출승계액)은 차감하여 계산되며, 이 채무이전분에 대해서는 유상이전인 양도로 보아 증여자(자녀)에게 양도소득세 부담이 있습니다.

다만, 질문에 대출승계가 불가하다고 하셨으므로 부담부증여는 어려울 것으로 보입니다.

그렇다면 부모님께 증여하신다면 부모님 한 분당 증여재산가액 8,500만원에 각 5천만원(10년 이내 다른 증여 없다고 가정) 증여재산공제 적용하면 한 분당 과세표준은 3,500만원입니다.

따라서, 증여세는 한 분당 350만원 정도 되시며, 취득세 부담도 당연히 있습니다.

이렇게 증여하고 자녀명의의 대출금을 계속 부모님이 갚아주신다면 그것은 부모로부터 자녀가 증여받는 것으로 또 다른 증여가 됩니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.

부모 소유 주택을 자녀에게 증여시 자녀는 증여세 신고/납부를 관할세무서에 해야 합니다.

이 경우 증여재산가액은 원칙적으로 시가(=특수관계없는 제3자간에 거래시의 가격)인 매매가격,

매매사례가액, 감정가액 등을 기준으로 하되, 시가가 없거나 불분명한 경우 상증세법상 보충적

평가방법에 의한 가액으로 평가할 수 있습니다.

주택의 경우 다음중 큰 금액으로 평가해야 합니다.

1) 개별(또는 공동)주택가격

2. 보증금 + ( 월세 x 12 /10%)

3. 담보된 금융채무 + 임대보증금 채무

* 부담부증여시 증여세 절세 및 양도소득세 등의 절세가 가능합니다. 부담부증여를 하기

이전에 금융회사 대출채무가 수증자에게 승계되는 지 여부 확인이 필요합니다.