상가주택 양도세 문의드립니다.

Question

지하1층, 지상 4층까지 있는 상가주택 건물입니다.

3,4층은 주택으로 되어 있고 나머지는 소매점과 근린생활시설로 되어 있습니다.

1가구 1주택자 입니다.

면적은 주택부분보다 나머지 부분이 더 큽니다.

타인에게 매도후 양도세 신고시 주택부분만 비과세 가능한가요?

매매 계약서작성시 주택부분과 나머지 층수에 대해서 각각 금액을 작성하면 총 매매대금에서 주택분(1가구1주택) 전체를 면제받을수 있는건가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

겸용주택 양도시 상가 면적이 더 큰 경우에는 주택 부분에 대해서만 1세대 1주택주택 비과세가 적용이 됩니다. 주택 면적이 더 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 1세 대1주택 비과세를 적용해 줍니다.(22년1월1일이후 양도분부터는 주택면적이 더 크더라도 주택부분에 대해서만 비과세를 적용해줍니다.)

답변이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

네 맞습니다. 상가겸용주택인 경우,주택 외의 부분이 주택보다 크다면 주택부분만 주택에 해당됩니다.

따라서 1세대 1주택자에 해당한다면 주택부분에 대해서는 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 주택부분과 주택 외의 부분을 면적별로 구분하여 양도가액을 산정한다면 주택부분에 해당하는 가액은 비과세가 가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

타인에게 상가주택을 양도하실 경우 주택에 해당하는 부분에 대해서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족 시 비과세받을 수 있는 것입니다. 다만 각 자산의 가액이 명확하게 구분된 경우에는 해당 가액을 적용하여 양도소득세를 계산하면 되겠지만 가액의 구분이 합리적이지 못하고 자의적인 경우에는 ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우’에 해당하여 관련 규정에 따라 안분계산한 가액을 적용할 수 있으니 유의하셔야 합니다. 계약서 상 구분된 가액과 세법 상 겸용주택 전체를 양도한 것으로 보아 안분계산한 가액이 30% 이상 차이나는 경우를 불분명한 경우로 규정하고 있

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 정세흥 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

귀하의 경우 겸용주택으로 상가부분이 주택부분보다 큰 경우 입니다.

이러한경우 주택은 주택 상가는 상가로 보아 양도소득세 신고 하며, 1가구1주택자 비과세요건을 만족한 경우 주택부분만 비과세가 됩니다.

매매계약서에 주택 상가부분을 나눠 작성한다고하더라도, 그 가액의 구분이 합리적이지 않다면 과세관청에서 기준시가로 안분할 수있음을 알려드립니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가면적이 주택면적 보다 큰 겸용주택은 주택면적만 주택 상가면적은 상가로 과세합니다.

부속토지 분도 전체 토지 면적에서 주택연면적의 비율만 주택부수토지로 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

매매계약시 매매대금을 주택분과 상가분으로 안분하여 매도가액과 취득가액을 주택분과 토지분을 나눠서 신고하셔야 주택분에 대한 비과세를 적용받으실 수 있으실 것입니다.