미분양 아파트가 증가하고 있는데 분양가는 왜 계속 오르는 걸까요?

Question

지난 1월말 기준 미분양 주택수가 7만5천가구가 넘는 등 미분양 아파트는 증가하고 있는데 최근 아파트 분양가는 계속해서 올라가고 있어 오히려 인근 아파트 실거래가보다 비싼 경우도 있습니다. 왜 이런 현상이 나타나고 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

분양가를 책정하는 원가 구성에있어서 토지구입비, 원자재비, 인건비, 기계공구비, 장비비, 연료 에너지비, 자본이자, 간접 운영비 등 어느 하나 건설에 소요되는 비용이 인상되지 않은게 없습니다.

건축 분양가는 물가인상에 따른 불가피한 현상인것 같습니다.

물가나 이자율 상승에 따른 건설원가 상승으로 분양원가는 계속 상승이 예상되는데도, 기준금리의 인상으로 청약을 기피하고 미분양이 증가하는데도, 분양을 멈출순 없습니다.

주택건설사업의 영속성이 주택건설사와 시행기업의 생명이고, 또 국가 경제적으로 고용이 창출되고 경제가 발전해 가야하는데, 현재의 부동산 시장은 자금이 경색되고 거래가 실종되어 실수요자는 고통받는 침체의 국면을 맞이하고 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

부동산 실거래는 현재의 시세를 반영해서 오르고 내리지만, 분양가는 시세보다 현실반영에 있어 시차가 발생 됩니다.

인건비, 자재 가격 그리고 분양시점의 정책등 다양한 내용을 반영하기에 그런 현상이 나올 수 있습니다.

그렇다보니 분양가가 높다고 생각하는 수요자가 청약을 하지 않기에 미분양이 나오며, 이때 분양사는 다양한 혜택을 제공하고 미분양을 처리 하거나, 주변시세가 올라갈때까지 기다려 재 분양을 통해 미분양을 해결 하게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

아파트 분양가는 일반 시세처럼 거래를 통해 결정되는 가격이 아닙니다. 즉 매매를 통해 시세가 형성되는 것과 달리 아파트 준공시 사용된 토지비용과 공사비용에 기타비용을 합쳐 산정한 것이 분양가 입니다. 결국 시장상황보다는 해당시점의 건축자제 비용등에 의해 더 영향을 받기 때문에 현재처럼 공사비용자체가 상승한 경우 분양가 역시도 높게 책정될수 밖에 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 이수종 공인중개사입니다.

건설업체가 아파트를 건설할 때 자기 돈으로 건설하지 않습니다

금융을 통해서 부지, 원자재, 노동력을 사고 선분양 시킨 돈으로 빚을 갚게 됩니다

그런데 최근 금리가 치솟으면서 이자부담이 상당해졌고

원자재 가격 또한 상승하면서 부담이 커졌습니다

건설업체들이 미분양 사태를 막기위해 여러 혜택을 내놓고 있지만

실수요자들이 원하는 수준으로 분양가가 떨어지기는 쉽지않습니다

Answer 5

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다

아파트 가격은 수요와 공급에 의해서도 결정되지만

최소가격인 건축비(=인건비 + 재료비) 이상이어야 합니다.

지금 보면 환율로 올라가고 세계 원재료 가격이 많이 올랐습니다

덧붙여 인건비 역시 전체적으로 올랐습니다.

특히 인건비는 한번 오르면 절대 다시 떨어지지 않기 때문에 하방경직성이 큽니다.

그런 점에서 미분양이 나더라도 아파트가격이 좀처럼 떨어지기 어렵습니다