양도세 1세대 1주택 비과세 충족 조건

Question

2채를 가지고 있는데요,

25년도에 전부 매도할 예정입니다

1채를 양도차손으로 매도하고

남은 1채를 매도할때, 양도차익이라면

혹시 1주택 비과세 충족조건이 어떻게 될까요?

(2채 보유기간은 2년반)

1주택만 남겨졌을때 1주택이 된 시점이나 이런것도 따지는지...궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

최초 취득일 ~ 양도일까지 2년이상 보유(취득당시 조정지역이라면 2년 이상 거주)하고 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다. 1주택이 된 시점부터 재기산하지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요? 이용연세무사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

세법상 1세대가 보유하던 1주택이 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하고

이 주택을 유상으로 양도하는 경우 소득세법상 1세대 1주택 비과세요건

(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택을 취득한 경우

에는 2년 이상 거주)을 충족하고 양도시에 양도가액 12억원 이하의 양도

차익에 대해서는 양도소득세가 비과세 되는 것입니다.

만약, 동일한 과세기간인 2025년도에 먼저 양도한 주택에 대하여 양도차손이

발생하여 양도소득세 예정신고를 한 이후 남아있는 1주택의 양도가액 12억원

초과하는 양도차익에 대해서는 양도차익이 발생한 경우 동일한 과세기간에

양도차손과 양도차익을 상호 통산하여 상계 후 남은 양도차익에 대해서만

양도소득세가 과세됨으로 기납부한 양도소득세가 있는 경우 과세표준구간이

낮아짐에 따라 양도소득세 환급이 발생할 수 있습니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.

마지막으로 남은 1채를 매도하시는 경우 양도일 현재 1세대 1주택에 해당할 것입니다. 해당 주택에 대한 보유기간은 1주택이 된 시점이 아닌 과거 해당 주택을 취득한 날짜부터 기산합니다. 1세대 1주택에 보유기간 2년(조정대상지역의 경우 거주요건 2년 추가)이라면 이외 다른 조건에 부합하는 경우에 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 생각됩니다.

소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다. (2024. 2. 29. 단서신설)

소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의 2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. (2016. 12. 20. 단서개정)

감사합니다.