전세금 연장시 얼마나 올릴수있나요?
지금 세입자가 집에 거주하고있으며 1년이남은상태입니다 계약이 연장시 전세금 얼마나올릴수있을까요? 전세계약시에 시세보다 저렴하게 계약해서 현시세와 금액 맞추고 싶습니다 답변기다리겠습니다
안녕하세요.
작년에 나온 임대차 3법으로 인해 전세를 갱신 할 때 최대 올릴 수 있는 상한 폭이 법으로 정해져있습니다. 즉 최대 5프로 까지만 올릴 수 있습니다.
참고로 당사자들간의 합의를 통해 더 올린다 하더라도 전세가 끝난 후에 세입자가 저 집 주인이 5프로 넘게 전세를 올렸다고 소송을 걸면 후일 반환해줘야 할지도 모릅니다. 이 점 유념 허시길 바랍니다
동일 세입자 계약 연장시 세입자가 계약갱신청구권을 활용한다면 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있는 걸로 알고 있습니다. 하지만 세입자가 계약갱신청구권을 활용하지 않고 다시 계약하는 조건으로 진행한다면 5% 상한에 제한을 받지 않는걸로 알고 있습니다. 다만, 이 세입자가 계약갱신청구권을 아직 활용하지 않았기 때문에 이후에 사용할 수 있는 기회는 여전히 남아있게 됩니다. 세입자가 계약갱신청구권을 무조건 사용하겠다고 한다면 질문자분께서 실거주로 들어가지 않는 이상 5%이상 증액할 수가 없게 됩니다. 세입자분과 한번 잘 얘기해보시면 될 것 같습니다. 부동산에도 한번 문의해보시는걸 추천드려요.
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의(5%) 금액을 초과하지 못한다.
주택 임대료 상한 제한( 5% 이내) 대상은 현재 계약 상태가 존속적인 경우, 묵시적 계약 갱신 중인 경우, 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사하는 경우에 적용 ( 임대차 기간 동안 계약 갱신 요구권 1회만 사용 가능), 관공서에 임대주택으로 등록되어 있는 기간 중에 적용 (민간임대주택에 관한특별법에 의한 단기 4년 장기 8년)
<다음은 국토부 자료 참고>
임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지? - 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.
갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지? - 그렇지는 않습니다. 임대료를 증약할 수 이는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
그렇다며, 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지? - 그렇지 안습니다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다.
다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.
임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?(계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우) - 가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
