경제
주택임대사업자 등록시 거주주택 비과세가 되나요
제상황은
2016년 수원 아파트 취득 및 5년 거주
2018년 수원 다가구주택 취득
2026년 서울 빌라 취득(주택임대사업자 등록).입니다.
현재 사정상 남양주에 전세로 살고 있는데 수원 다가구주택을 임대사업자로 등록하면 최초 수원아파트는 매도시 비과세되나요?
수원다가구주택은 기준시가가 5억7천입니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
거주주택 비과세 특례를 받으려면 양도하는 주택에 임대주택 등록 후 2년 이상 거주해야 합니다. 현재 남양주에 살고 있다면 다시 수원아파트로 들어가서 거주하는 상태에서 파셔야 요건이 충족이 됩니다. 임대주택 요건 또한 등록 당시 수도권 6억원 이하에 10년을 의무 임대와 5% 상한을 준수하여 2026년에 취득하는 빌라 역시 임대주택으로 등록하여야 합니다. 거주 주택 외에 모든 주택을 임대주택으로 등록해야 비과세가 가능합니다. 주의할점은 거주주택 비과세 특례는 평생 한번만 사용이 가능하고 수원 다가구주택 전체를 하나의 임대주택으로 등록하느냐 개별 호실로 등록하느냐에 따라 기준 시가 산정이 달라질수도 있고 2026년 빌라 취득 후 임대주택사업자를 내더라도 기존에 보유한 수원 다가구와의 보유 기간 및 거주 기간 꼬임현상이 발생할 수 있으므로 반드시 세무 상담도 필요합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
다가구를 임대사업자로 등록해도 최초 거주했던 1주택 요건을 충족하면 비과세 적용 가능합니다. 다만 보유·거주 요건과 주택수 계산 기준을 세무 상담으로 정확히 확인하는 것이 필요합니다.
제상황은
2016년 수원 아파트 취득 및 5년 거주
2018년 수원 다가구주택 취득
2026년 서울 빌라 취득(주택임대사업자 등록).입니다.
현재 사정상 남양주에 전세로 살고 있는데 수원 다가구주택을 임대사업자로 등록하면 최초 수원아파트는 매도시 비과세되나요?
수원다가구주택은 기준시가가 5억7천입니다.
==> 기존 보유 아파트를 주임사로 등록하는 경우 일정기간 사업을 유지한다면 5년이내 매도시 양도소득세 비과세대상입니다. 따라서 주변 세무사를 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
수원 다가구 주택을 주택임대사업자로 등록하면 최초 수원 아파트 매도 시 양도세 비과세가 가능합니다.
다만 등록시점과 임대 의무기간을 철저히 준수해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대사업자 등록 자체만으로 거주주택 비과세가 자동 적용되지 않습니다
다만 요건을 갖춘 경우 거주주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다
특히 과거 2년 이상 실거주한 수원 아파트는 일반 비과세 요건에 근접해 있습니다
세무사께 상담을 받아보시기 바랍니다
,주택 수 판단
,취득/양도 시점별 요건
,임대등록 주택의 세제 요건
제도 및 법령이 수시로 바뀌기 때문에 직접 세무 상담을 받아 정확한 절세 전략을 세우는 게 가장 안전합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
질문자님 상황에서 수원 아파트 매도시 비과세가 가능합니다. 수원아파트에서 2년이상 실거주 하시고 임대 등록할 주택들의 공시가격이 임대 개시 시점 6억원 이하이어야 하고 남은 주택 (수원 다가구, 서울 빌라) 을 모두 지자체와 세무서에 주택임대사업자로 등록할 시 해당이 됩니다. 수원아파트 2년 거주 요건을 채우셨으므로 나머지 주택들을 임대사어자로 등록하고 5% 증액 제한 등 의무를 다하신다면 수원아파트 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 지켜야할 점은 최소 10년 이상 의무저으로 임대하여야 하며 임대료 증액을 5% 이내로 엄격하게 지켜야 합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
요건을 충족할 경우 수원 아파트 매도 시 비과세가 가능합니다.
1. 거주주택 비과세 특례란?
임대사업자가 등록한 임대주택 외에 본인이 2년 이상 실제 거주한 주택(거주주택)을 팔 때, 임대주택은 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택으로 간주하고 비과세를 해주는 제도입니다. 2026년 현재도 이 특례는 유효하게 적용되고 있습니다.
2. 질문자님의 상황 분석
질문자님은 현재 3주택(수원 아파트, 수원 다가구, 서울 빌라) 보유 상황입니다.
* 비과세 대상 주택: 2016년 취득한 수원 아파트 (5년 거주 완료)
* 임대 등록 상황: 서울 빌라(등록 완료), 수원 다가구(등록 예정, 기준시가 5.7억)
3. 비과세 적용을 위한 필수 요건
수원 아파트를 비과세 받으려면 다음 조건을 모두 갖추어야 합니다.
* 거주 요건: 거주주택에서 2년 이상 실거주해야 합니다. 질문자님은 5년 거주하셨으므로 이 요건을 충족합니다.
* 등록 요건: 거주주택 외의 모든 주택(수원 다가구 + 서울 빌라)을 지자체 및 세무서에 임대사업자로 등록해야 합니다.
* 가액 요건: 임대 개시 당시 수도권 기준시가 6억 이하여야 합니다. 수원 다가구는 5.7억이므로 요건을 충족합니다.
* 임대료 증액 제한: 임대차 계약 시 임대료 증액을 5% 이내로 준수해야 합니다.
* 의무 임대 기간: 등록한 임대주택의 의무 임대 기간(보통 10년)을 준수해야 합니다. 이를 어길 시 이미 받은 비과세 세액이 추징될 수 있습니다.
4. 주의사항 및 체크리스트
* 생애 1회 제한: 거주주택 비과세 특례는 2019년 2월 12일 이후 취득분부터 생애 한 번만 적용받을 수 있습니다. 수원 아파트는 그 이전 취득이라 문제가 없으나, 향후 다른 주택을 팔 때는 이 혜택을 다시 받기 어렵습니다.
* 고가주택 기준: 2026년 기준, 매도가액이 12억을 초과하는 경우에는 12억 초과분에 대해서 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
* 남양주 전세 거주: 현재 남양주에 전세로 살고 계신 점은 비과세 요건에 영향을 주지 않습니다. 과거 수원 아파트에서 2년 이상 거주한 사실이 입증되면 충분합니다.
■ 핵심 요약
수원 다가구주택을 임대사업자로 추가 등록하고 임대 의무를 성실히 이행한다면, 5년 거주한 수원 아파트는 매도시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.