1가구 2주택 양도세 절세 방법이 궁금합니다

Question

A아파트

• 위치 : 경기도 수원시 영통구

• 매수가 : 5억 2천(2008년)

• 현재시세 : 약 8억

• 공시지가 : 4억7천

• 실거주 약 5년(2008~2013년 12월)

• 현재 전세 전환(5억 2천)

B빌라

• 위치 : 경기도 광주시 퇴촌면

• 매수가 : 1억 3천(2013년 12월)

• 현재시세 : 동

• 공시지가 : 7천5백만원

• 2013년부터 거주중

-현재 A아파트를 매도(양도)하려고 하는데 1가구 2주택으로 양도세 절세 방법이 궁금합니다.

-A 아파트를 매도하고 싶으나 양도세가 걱정입니다. B빌라를 선 매도 하는 방법이 맞겠지만, B빌라의 매도가

쉽지 않은 상황입니다(주변에 빌라가 많아 빨리 팔릴 거 같지 않습니다)

1→ 해당 상황에서 B빌라도 주택수로 산정이 되는게 맞을까요?

2→ 해당 상황에서 B빌라를 성인 아들 명의로 전환 후 A아파트 매도를 생각중에 있습니다. 이 경우 문제되는 사항이 있을까요? 또한 아들 명의로 B빌라 전환을 신청하면 언제 제 명의로 1주택이 되는지 궁금합니다.

3→ B빌라로 아들 명의로 전환 시에 발생되는 세금에 대해 궁금합니다.

4→ A아파트를 매도하기 위해 B빌라 선 매도 외 다른 방법이 무엇이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

1. 주택 수에 포함합니다.

2. 양도일 부터 본인 세대의 주택 수에서 제외됩니다. 다만 자녀와 동일세대인 경우 여전히 1세대 2주택입니다.

3. 가족 간 부동산 양도의 경우 취득세, 증여세, 양도소득세 과세문제 검토해야 하며 매매의 경우 자녀의 자금출처까지 고려해야 합니다.

4. 부동산 세금은 개별상황에 따라 다양한 절세 방법을 고려해 볼 수 있으나 질문에 작성한 내용만으로는 구체적인 절세 전략을 고려하는 것은 어렵습니다. 부동산 세금 전문 세무사와 개별 상담 진행하는 것을 권장합니다.

https://ctangch.tistory.com/95

Answer 2

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.

(1) 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않아 아파트 양도시 양도세가 발생할 것으로 보입니다(장기임대주택 요건 미충족 가정). B주택도 양도소득세 비과세 적용시 주택수에 포함됩니다.

(2) B빌라를 아들에게 증여하는 경우 증여등기접수일에 소득세법상 B빌라가 아들에게 넘어갑니다.

(3) 증여세가 발생하며 10년간 증여재산공제 5천만원 적용이 가능합니다.

(4) 구체적인 사실관계 확인이 필요하나 A아파트가 장기임대주택에 해당하는 경우 비과세 적용이 가능할 수도 있겠으나 이에 대해서는 자세한 상담이 필요해보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

두 주택 중 양도차익이 큰 주택을 나중에 팔아서 1세대 1주택 양도세 비과세 받는 방법 밖에는 없습니다.

1. 네 당연히 포함이 됩니다.

2. 자녀가 별도세대에 해당한다면 바로 1주택자가 되는 것입니다.

3. 증여세와 증여 취득세가 발생합니다. 현재 시가 기준으로 과세가 됩니다.

4. 없습니다. B를 처분해야 하는 것입니다.