전세 제계약시 관련 문의 사항
만약에 현재 1억에 살고 있는데
계약이 만료되고 재계약 하려면 인상폭이 5% 이내고
제가 나가고 다른 사람이 들어와도 전세금 1억기준 인상폭이 5%이내가
맞는 건가요??
아니면 다른사람이 들어올때는 주인이 가격을 마음대로 조존할 수 있나요??
재계약시 5%상한으로 증액이 가능합니다. 다른 세입자와 계약때도 5% 상한으로 증액을 해도 되고, 다른 사람과의 새계약이기 때문에 그 이상으로 해도 됩니다.
*임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지? 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권 을 행사하는 경우에 적용됩니다.
*갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지? 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인 과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있 습니다.
그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없 으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지? 그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통 해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다. ✽다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다(법 제7조제2항). •당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대 한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적 절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.
*임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱 신계약을 체결할 수 있는지? (계약갱신요구권 을 행사하지 않는 경우) 가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므 로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
*계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인 이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체 결할 수 있는지? 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에 는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
*개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하 여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약 갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위내 로 조정할 수 있는지? 법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요 구권 행사가 가능합니다. 임차인은 현 시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내 로 조정할 수도 있고, •5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다. ✽ 다만, 개정법 시행(‘20.7.31.) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않 다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없습니다.
