전세계약 갱신청구권 전월세 전환율에 대해 물어봅니다.
현재 임대보증금(전세) 1억원 만기 22년12월로 전세 계약 연장을 희망하고 있습니다.
전세계약 갱신청구권을 사용하면 기존계약사항 유지이며, 임대인의 요구시 5%이내 인상으로 알고 있습니다.
현재 임대인은 현 주변 시세가 1.3억~1.5억으로 이번 재계약때 인상을 원하며,
시세가 차액 인상 또는 현 보증금 유지하며 월세10만원을 제시한 입장입니다.
임차인 입장으로써 이번 재계약 이후 부득이 하게 만기일정을 채우지 못하고 중도 퇴거를 해야하는 상황이라 임대인분과 원만하게 우호적인 관계를 유지하고자 합니다.
이러한 상황에 재계약시 궁금한점이 있습니다.
1. 현재 보증금을 버팀목 전세자금 대출을 받아 진행하였고, 대출연장시 새 임대차 계약서가 첨부되어야 하는데 이 계약서에 월세 10만원 부분이 기재가 되어 있어도 대출연장에 문제발생없이 진행이 가능한 부분인가요?
2. 기본보증금 1억원 (변동없음) 에 월세 10만원의 경우 전월세 전환율에 따른 적합한 금액인가요?
만약 법정 근거에 반하여 임대인과 임차인의 서로 동의한 부분이라면 문제가 없는건가요?
3. 임대차 계약서 작성시 전세계약갱신청구권에 의한 재 계약건을 기재시 중도퇴거 3개월전 통보할경우
중개수수료 부담은 임차인에거 없다가 맞는건가요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다.
이때는 전임대차와 같은 조건으로 다시 재계약 연장됩니다.
따라서 전세에서 월세로 전환은 법 위반입니다. 임차인이 동의하면 가능합니다
1)대출연장에는 문제가 없습니다.
2)임대인이 전임대차의 5%이내에서 차임의 증액을 요청할 수 있으니,
증액후 전세보증금은 1억 5백만원이 됩니다.
이를 다시 전월세 전환율을 5%라고 한다면, 전세보증금 1억5백만원에서 월세보증금을 1억으로 할 때의 월세는,
5/100×(1억5백ㅡ1억)/12=
월세는 20,833원이 됩니다.
따라서 1억에 10만원은 법규정상으로는 인상과다 및 전환율 적용 위반이지만, 물론 임차인이 동의하면 가능합니다.
3)갱신기간 중에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데,
해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 현재 보증금을 버팀목 전세자금 대출을 받아진행하였고, 대출연장시 새 임대차 계약서가첨부되어야 하는데 이 계약서에 월세 10만원부분이 기재가 되어 있어도 대출연장에문제발생없이 진행이 가능한 부분인가요?
-전세대출시 보증금에 대해 대출을 실행하는 것으로 월세는 임차인이 매월 임대인에게 지불하는 것으로 상관없습니다.
2. 기본보증금 1억원 (변동없음) 에 월세10만원의 경우 전월세전환율에 따른 적합한금액인가요?
-계약갱신 시 기존 보증금 1억에 월세 10만원으로 변동되는데 보증금 5% 인상에 대한 부분을 월세로 변환했을 경우 월세22,000원 정도 나옵니다.
만약 법정 근거에 반하여 임대인과 임차인의서로 동의한 부분이라면 문제가 없는건가요?
5%를 초과한 금액에 대해 임차인이 동의한다는 약정은 강행규정(주택임대차법상 상대적 약자인 임차인에게 불리한 약정은 무효)으로 유효하지 않은 약정입니다.
3. 임대차 계약서 작성시전세계약갱신청구권에 의한 재 계약건을기재시 중도퇴거 3개월전 통보할경우중개수수료 부담은 임차인에거 없다가맞는건가요?
-계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고 임차인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 계약종료되는 것으로 부동산중개보수는 임대인이 부담합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 현재 보증금을 버팀목 전세자금 대출을 받아 진행하였고, 대출연장시 새 임대차 계약서가 첨부되어야 하는데 이 계약서에 월세 10만원 부분이 기재가 되어 있어도 대출연장에 문제발생없이 진행이 가능한 부분인가요?
==> 네 진행이 가능합니다. 그러나 추가대출 가능여부는 걔약을 갱신하기 전에 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.
2. 기본보증금 1억원 (변동없음) 에 월세 10만원의 경우 전월세 전환율에 따른 적합한 금액인가요?
만약 법정 근거에 반하여 임대인과 임차인의 서로 동의한 부분이라면 문제가 없는건가요?
==> 서로 동의하여 결정하였다면 문제가 되지 않지만 인상된 금액 만을 고려할 때 5% 범위를 초과하는 금액입니다.
3. 임대차 계약서 작성시 전세계약갱신청구권에 의한 재 계약건을 기재시 중도퇴거 3개월전 통보할경우
중개수수료 부담은 임차인에거 없다가 맞는건가요?
==>네 맞습니다.