임대인 동의없이 임차인의 전속계약 유효한가요?

Question

임차인이 임대인의 동의없이 상가를 부동산에 놓았고 그 후에 권리계약 진행하려고 계약금까지 받았습니다(권리계약서 작성은 하지않음)

또한 이 상황에서 임차인은 임대인의 동의없이 부동산과 전속계약을 하였으며 임대인은 임차인의 임차권 양도와 권리계약에 대해서 무효를 주장할 수는 없는건가요?

보통은 임차인이 아무리 힘들어도 임대인의 동의를 얻는게 상식선의 행동이지 않을까 생각됩니다.

김대용 공인중개사 · Accepted Answer

답변드립니다. 결론부터 말씀드리자면 임대인 동의 없는 임차인의 계약은 불법입니다.임차인이 자신이 임차한 부동산을 타인에게 임대하는 것을 전대차라고 합니다.대한민국 민법에는 전대차에 관련한 규정이 있습니다.제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.상식적으로도 임대인의 동의를 얻지 않고 전대차를 주는 것은 맞지 않으며, 법적으로도 불법입니다.이 경우, 민법 제629조 2항에 의해 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.또한 임대인은 전차인(임차인이 전대차를 준 사람)에 대하여 상가 반환을 요구할 수 있습니다.임대인과 전차인 간에는 법률효과가 발생하지 않기 때문에 전차인이 임대인의 동의 없이 상가에 입주하면 불법점유가 되기 때문입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.먼저 동의를 구하는게 상식이긴 합니다만, 사람 마음이 다 내맘 같지는 않지요.그렇게 동의없이 다른 세입자를 구해왔으면 임대인은 설령 임차인의 행동이 마음에 들지는 않아도 특별히 신규임차인과의 계약을 거부 할 수는 없습니다.다만, 계약이 1년이상 지난상태라면 임대료의 증액은 신규 임차인에게 요구 할 수 있고, 받아들이지 못하면 그것은 기존 임차인이 마음대로 진행한 결과로 계약이 이루어지지 않겠지요.또한, 임대인이 신규 임차인과의 계약을 안할 수 있는 법적 조항으로는 상가임대차보호법 10조1항에 아래와 같이 있습니다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우