법률
부동산 경매 넘어가면 세입자가 확정일자 전입신고 다 한 상황일때 다 받을수 있나요?
인천 주안동에 단독주택인데 부동산임의경매 주택임차인용으로 왔습니다.
등기부등본 확인해보니 융자는 없고 개인 채권 때문에 경매 넘어 간거 같습니다.
1. 전세 4천 인데 건물(12평)과 토지(18.7평) 경매 넘어갈시 낙찰가 얼마정도 될까요? 안전할까요?
2. 만에 하나 최악의 예를 들어 낙찰가가 3천에 됐다면 나머지 1천만원은 다 받을 때 까지 안나가고 버팅길수 있는건가요? 법적으로 보호 되는 부분이 있는지 낙찰자가 나머지 1천은 같이 줘야지만 내볼낼수 있는건가요?
답변 주시면 감사드리겠습니다~
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 윤다솜 변호사입니다.
갑작스러운 경매 통지서를 받으셔서 많이 놀라고 걱정이 크시겠습니다. 하지만 질문자님께서 말씀해주신 상황(융자 없음, 확정일자 및 전입신고 완료)을 고려했을 때, 전세금을 지킬 수 있는 아주 유리한 위치(선순위 임차인)에 계실 확률이 높습니다.
질문하신 내용에 대해 사실과 법적 근거를 바탕으로 답변해 드리겠습니다. (다만 구체적으로 전달되지 않은 사실관계가 있는 경우 결론이 달라질 수 있으므로 참고만 하실 것을 추천 드립니다)
이 사건에서는 귀하가 가장 선순위임을 전제로 말씀 드립니다.
이는 선순위 근저당권이 없는 경우를 기준으로 말씀 드리니, 선순위 근저당권이 있는 경우 결론이 달라질 수 있습니다.
(즉 귀하가 가장 선순위 임차인이라는 전제로 말씀 드립니다)
1. 낙찰 예상가 및 전세금의 안전성
낙찰가는 정확히 예측하기 어렵지만, 전세금(4천만 원)은 매우 안전할 가능성이 높습니다.
(1)낙찰가 예측의 한계: 낙찰가는 해당 주택의 감정평가액, 주변 시세, 주택의 노후도 등에 따라 결정됩니다. 인천 주안동의 대지 18.7평, 건물 12평 단독주택이라면 낙찰가가 안정적일 것으로 보이나, 감정평가 보고서상의 가액을 기준으로 판단하시는 것이 안전합니다.
(2)전세금의 안전성: 등기부등본상 질문자님의 전입신고일보다 앞선 빚(근저당, 가압류 등 '말소기준권리')이 전혀 없다면, 질문자님은 '선순위 임차인'이 됩니다. 선순위 임차인의 보증금 4천만 원은 법적으로 가장 강력한 보호를 받습니다.
다만, 구체적인 것은 감정평가사가 감정평가한 보고서를 해당 법원경매사이트에서 확인하시기 바랍니다. 감정평가액을 기준으로 경매가 이루어지고, 유찰시마다 20%씩 경매가가 낮아집니다.대한민국법원 경매정보 https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on
즉 해당 목적물의 경매가 유찰되는 횟수가 늘어날 수록 최종 낙찰금액은 감소하게 됩니다.
2. 낙찰가가 전세금보다 낮을 경우의 법적 보호 (대항력)
네, 전액 돌려받을 때까지 안 나가고 버티실 수 있으며, 낙찰자가 나머지 금액을 물어줘야 합니다.
(1)대항력의 행사: 전입신고를 하고 거주 중인 선순위 임차인은 '대항력'이라는 강력한 무기를 갖게 됩니다. 이는 집주인이 바뀌더라도(낙찰자가 새 주인이 되더라도) 내 전세금을 다 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다.
(2)낙찰자의 인수 조건: 만약 집이 3천만 원에 낙찰된다면, 법원에서 3천만 원을 배당받고 부족한 1천만 원은 새 주인(낙찰자)이 질문자님께 직접 물어줘야 할 법적 의무(인수주의)가 생깁니다. 낙찰자는 이 1천만 원을 주지 않으면 질문자님을 합법적으로 내보낼 수(명도할 수) 없습니다.
(3) 주의 및 권고사항 (반드시 확인하세요)
1)권리 순서 재확인 (매우 중요): 안전의 핵심은 [나의 전입신고일(익일 0시 효력 발생)]이 [경매를 넘긴 채권이나 다른 근저당의 설정일]보다 무조건 빨라야 한다는 것입니다. 등기부등본을 다시 한번 꼼꼼히 확인하셔서 본인의 순위가 1순위인지 꼭 체크하시기 바랍니다. 만약에 경매를 넘긴 채권이나 다른 근저당권설정일보다 글쓴님의 계약일이 밀린다면 배당요구로 일정 금액 배당 받은 후에는 대항력이 상실되어 퇴거해야 할 수 있습니다.
2)배당요구 신청: 법원에서 온 통지서에 '배당요구종기일'이 적혀 있을 것입니다. 만약 경매 대금에서 전세금을 돌려받고 이사를 나가고 싶으시다면, 반드시 이 기한 내에 법원에 가셔서 '배당요구 신청'을 하셔야 합니다.
요약하면 이 사건에서 '말소기준권리' 즉 임의경매의 근거가 된 근저당권보다 글쓴님의 계약이 먼저인지 뒤인지를 파악하는 것이 가장 필요합니다.
배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 임차인은 더 이상 배당을 받을 수 없고 임대인과 개별적으로 해결을 해야 하므로 반드시 기일 내에 배당요구서를 법원에 제출하실 것을 권고 드립니다.
안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
거주하시는 집에 경매 통지가 와서 많이 놀라고 불안하시겠습니다. 전입신고와 확정일자를 가장 먼저 갖추셨다면 보증금을 모두 돌려받을 때까지 안심하셔도 됩니다.
1. 부동산 낙찰가 예측 및 권리 분석
부동산의 낙찰가는 주변 시세와 유찰 횟수에 따라 유동적이므로 정확한 액수를 예측하기는 어렵습니다. 다만 질문자님의 법적 판단과 달리 개인 채권에 의한 경매라도 숨겨진 선순위 권리가 있을 수 있으므로 다른 권리보다 전입신고와 확정일자가 확실히 빠른 선순위 임차인인지 파악하는 것이 핵심입니다.
2. 미수령 보증금에 대한 대항력 행사
선순위 임차인이 맞다면 낙찰가가 3천만 원에 불과하여 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 걱정하실 필요가 없습니다. 나머지 1천만 원은 낙찰자가 인수하게 되므로 새로운 낙찰자에게 남은 보증금을 전액 받을 때까지 합법적으로 명도를 거절하고 거주하실 수 있습니다.
3. 별도 소송 진행 시 실익 검토
전 집주인을 상대로 별도의 보증금 반환 민사소송을 고려하실 수 있으나 들어가는 돈에 비해 얻는 돈이 적어 실익이 매우 적을 수 있습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수 있다는 점은 알아두시면 좋습니다.
가장 먼저 등기부등본을 상세히 발급받아 최초 권리 설정일과 본인의 전입신고 일자를 비교하여 선순위 요건을 갖추었는지 명확하게 확인하세요.
불안하신 상황이 법적 절차에 따라 순조롭게 잘 해결되기를 바랍니다.
안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.
주택임대차보호법상 대항요건인 전입신고와 확정일자를 갖추셨기에, 등기부상 선순위 권리가 없다면 의뢰인은 대항력을 갖춘 임차인으로 보입니다. 낙찰가는 통상 시세의 70~80% 수준에서 형성되나, 인천 주안동 지역 경매 사례를 참조할 필요가 있습니다.
만약 낙찰가가 보증금보다 낮을 경우, 의뢰인은 보증금 전액을 배당받을 때까지 임차주택을 비워주지 않을 수 있습니다. 낙찰자는 의뢰인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 하므로, 의뢰인의 동의 없이는 강제집행이 불가능할 것으로 보입니다.
다만 경매 절차에서 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구를 해야 하며, 배당 이후 남은 금액은 낙찰자에게 청구해야 합니다. 낙찰자가 잔액을 지급하지 않는다면 임차권을 유지하며 점유할 수 있습니다.
구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.
감사합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
일단 질문에 기재해 주신 내용만으로는 감정 평가 금액을 알 수 없기 때문에 본인이 전부 배당받을 수 있는지 아닌지를 답변드리기에는 한계가 있습니다. 본인이 해당 사건에서 최선순위 권리에 해당한다면 낙찰자가 있는 경우에도 반환받지 않은 보증금에 대해서 반환을 주장할 수 있습니다.